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Ortsübliche Vergleichgsmiete

Unter einer Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete versteht man den häufigsten Fall einer Mieterhöhung für eine Mieterhöhung. Konkret bedeutet eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, dass der Mietpreis pro Quadratmeter an das Mietniveau angepasst wird, dass am Wohnort des Mieters für eine vergleichbare Wohnung bezahlt wird. Die gesetzlichen Regelungen für eine solche Mieterhöhung findet sich in §§ 558 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Demnach hat der Vermieter die Möglichkeit seine Mieterhöhung auf drei Standardfälle zu stützen. Entweder auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen. Aus diesen Standardfällen ergibt sich die jeweils ortsübliche Vergleichsmiete.

Besondere Bedeutung kommt dabei dem sogenannten qualifizierten Mietspiegel zu, der seine gesetzliche Regelung in § 558d BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) findet. Bei einem qualifizierten Mietspiegel handelt es sich um einen nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellten Mietspiegel, der von der Gemeinde oder den örtlichen Vermieter- und Mietervereinen gemeinsam anerkannt wurde. Liegt ein solcher Mietspiegel vor, so ist der Vermieter dazu gezwungen auf dessen Zahlen zurückzugreifen, bzw. dessen Zahlen zumindest in dem Mieterhöhungsschreiben zu nennen.

Entscheidend bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist, dass der Vermieter diese Erhöhung nicht einseitig anordnen kann, sondern die Zustimmung des Mieters erforderlich ist. Um diese Mieterhöhung zu überprüfen und dann gegebenenfalls seine Zustimmung zu erteilen bzw. zu verweigern steht dem Mieter eine „Überlegungsfrist“ zu. Diese Frist ergibt sich aus § 558b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und erstreckt sich auf den Monat in dem die Erhöhung mitgeteilt wurde sowie auf die zwei darauf folgenden Monate.

Sollte der Mieter mit der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht einverstanden sein, so steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu, dass es ihm gestattet das Mietverhältnis mit einer Frist von zwei weiteren Monaten zu kündigen. Die Grundsätze über eine ordnungsgemäße Kündigung finden dabei Anwendung.

Weiterhin ist dabei die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten. Unter einer Kappungsgrenze versteht man, dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20% steigen darf. Es ist also nicht möglich relativ günstigen Wohnraum auf einen Schlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben, wenn diese Kappungsgrenze dabei überschritten wird.

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Jens Schulte-Bromby

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