Indexmietvereinbarung muss klar und deutlich platziert sein
LG Berlin: Unwirksamkeit bei überraschender Unterbringung im Mietvertrag

Eine Vereinbarung zur Indexmiete darf im Mietvertrag nicht versteckt oder an unerwarteter Stelle eingefügt werden. Wird sie – wie im entschiedenen Fall – lediglich als Unterpunkt unter einem mit „Sonstige Vereinbarungen“ überschriebenen Paragraphen geregelt, der ansonsten keine materiellen Mietinhalte betrifft, ist sie überraschend im Sinne des § 305c Abs. 1 BGB und daher unwirksam.

LG Berlin II, Beschluss vom 13.01.2025 – 63 S 138/24
§§ 305c, 307, 557b BGB

Hintergrund des Falls

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer Mieterhöhung auf Basis einer vertraglich vereinbarten Indexmiete. Die Kläger hatten im Dezember 2021 eine Wohnung angemietet. Die Indexmietvereinbarung fand sich im Mietvertrag unter „§ 16 Sonstige Vereinbarungen“, dort unter Ziffer 4.4, mit dem schlichten Wortlaut: „Mieter und Vermieter vereinbaren eine Indexmiete gem. § 557b BGB.“

Im Mai 2023 erhöhte der Vermieter die Nettokaltmiete von 1.100 € um 12,02 % auf 1.232,22 €. Die Mieter hielten die Erhöhung für unwirksam und erhoben Klage auf Feststellung, dass sich die Miete nicht aufgrund der Indexmietklausel erhöht habe. Das Amtsgericht Schöneberg gab ihnen Recht. Der Vermieter legte gegen das Urteil Berufung ein.

Die Entscheidung

Das Landgericht Berlin wies in seinem Hinweisbeschluss darauf hin, dass es die Berufung für offensichtlich unbegründet hält (§ 522 Abs. 2 ZPO). Die Indexmietklausel sei wegen Verstoßes gegen § 305c Abs. 1 BGB unwirksam. Es handele sich um eine überraschende Klausel, da sie nicht unter dem sachlich naheliegenden „§ 3 Miete und Nebenkosten“, sondern als Unterpunkt eines allgemeinen Paragraphen zu „Sonstigen Vereinbarungen“ stehe. Dort erwarte der Mieter keine Regelung zur Miethöhe, insbesondere wenn der Paragraph ansonsten nur organisatorische Hinweise (etwa zur Kommunikation) enthält.

Darüber hinaus genüge die Klausel auch nicht dem Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Ein bloßer Verweis auf § 557b BGB ohne weitere inhaltliche Erläuterung reiche nicht aus. Verbraucher müssten in verständlicher Weise darüber informiert werden, was genau vereinbart ist. Eine Regelung ist dann intransparent, wenn ihr Inhalt ohne Lektüre des Gesetzestextes nicht nachvollziehbar ist – wie hier.

Praxishinweis

Für Vermieter empfiehlt es sich, zentrale mietvertragliche Abreden – insbesondere zu Mietanpassungsmechanismen – deutlich kenntlich zu machen. Die thematische Gliederung des Vertrags sollte klar erkennbar sein. So wäre etwa eine gesonderte Regelung unter der Überschrift „§ 17 Indexmiete“ angemessen und rechtssicher gewesen.

Zudem sollten gesetzliche Verweise stets mit einem erläuternden Zusatz versehen werden. Ein bloßer Paragraphenhinweis reicht gegenüber Verbrauchern regelmäßig nicht aus. Stattdessen sollte eine kurze Zusammenfassung der Regelungsinhalte erfolgen (z. B. „das heißt: Die Miete erhöht oder verringert sich jährlich entsprechend der Inflation gemäß Verbraucherpreisindex“).