BGH: Erhaltungskosten dürfen nicht einfach zu gleichen Teilen umgelegt werden
BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25

Der Fall

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus drei Häusern mit 15 unterschiedlich großen Wohnungen. Die Miteigentumsanteile reichen von 41/1.000 bis 130/1.000. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Wohnungsgröße zu verteilen sind.

Im September 2023 beschloss die Versammlung eine Sonderumlage von 25.000 EUR für die Heizungserneuerung – aufgeteilt zu gleichen Teilen auf die 15 Einheiten (je 1.666,67 EUR). Die Eigentümer einer kleinen Wohnung (43/1.000 MEA) fochten den Beschluss an.

Die Entscheidung

Der BGH gab den Klägern Recht, hob das Berufungsurteil des LG Frankfurt am Main auf und verwies die Sache zurück.

1. Beschlusskompetenz besteht

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht es den Eigentümern, für einzelne Kosten eine von der Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Die Beschlusskompetenz war gegeben.

2. Objektprinzip widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung

Ist in einer Anlage mit unterschiedlich großen Einheiten vereinbart, Erhaltungskosten nach Wohnfläche oder MEA zu verteilen, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, diese Kosten per Mehrheitsbeschluss nach Einheiten umzulegen. Die Begründung: Erhaltungsmaßnahmen bewirken einen Werterhalt, der bei größeren Einheiten höher ausfällt. Deren Eigentümer müssen daher auch einen höheren Kostenanteil tragen.

3. Aufgabe der „Willkürkontrolle"

Der Senat gibt den bisherigen Begriff der Willkürkontrolle ausdrücklich auf. Entscheidend sei, dass der gewählte Verteilungsmaßstab den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Die richterliche Kontrolle ist nicht auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt.

Praxishinweise

In Anlagen mit unterschiedlich großen Einheiten ist die Gleichverteilung von Erhaltungskosten auf die Einheiten künftig regelmäßig anfechtbar.

Verwalter sollten bei Sonderumlagen für Erhaltungsmaßnahmen den vereinbarten Verteilungsschlüssel zugrunde legen.

Für Verwaltungskosten, deren Aufwand unabhängig von der Wohnungsgröße anfällt, bleibt eine Verteilung nach Einheiten zulässig.

Bestandskräftige Beschlüsse bleiben von der Entscheidung unberührt.