Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum
BGH, Urteil vom 28. Januar, VIII ZR 228/23

Leitsatz

Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt nicht vor, wenn die beabsichtigte Untervermietung auf eine Gewinnerzielung hinausläuft, die über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Eine ohne Erlaubnis vorgenommene und auf Gewinn gerichtete Untervermietung stellt eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar und rechtfertigt die ordnungsgemäße Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Kurzüberblick

Der VIII. Der Zivilsenat bestätigte die klare Trennlinie zwischen kostenentlastender Untervermietung und renditeorientiertem Zwischenmietmodell. § 553 BGB dient dem Erhalt der Wohnung bei geänderter Lebenssituation des Mieters. Die Norm verschafft dem Mieter keine Plattform für gewinnorientierte Weitervermietung. In der Abwägung der Eigentumspositionen nach Art. 14 Abs. 1 GG überwiegt der Schutzzweck der Norm. Kostendämpfung bleibt legitim, Gewinnerzielung nicht.

Sachverhalt

Der Beklagte mietete 2009 eine Berliner Zweizimmerwohnung zu einer Nettokaltmiete von 460 Euro. Während eines Auslandsaufenthalts gab er die Wohnung ab Anfang 2020 ohne Erlaubnis an zwei Untermieter weiter. Die vereinbarte Untermiete betrug 962 Euro nettokalt zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen, insgesamt 1.100 Euro monatlich. Die Vermieterin mahnte wegen unerlaubter Untervermietung ab und kündigte im Februar 2022 ordentlich.

Entscheidung und Begründung

Der Mieter hatte keinen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis, weil es ein berechtigtes Interesse nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB fehlte. Das zentrale Argument des Senats lautet, dass § 553 BGB den Bestandsschutz der Hauptwohnung bei wesentlicher Änderung der Lebensverhältnisse des Mieters absichert. Die Vorschrift wird keine Gewinnchancen eröffnen. Dementsprechend beschränkt die ständige Rechtsprechung ein berechtigtes Interesse an der Verringerung der eigenen Belastung. Einnahmen, die die wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigen, sprengen diesen Schutzzweck.

Die verfassungsrechtliche Abwägung bestätigte diese Sicht. Weder aus Art. 14 Abs. 1 GG noch aus der einfachrechtlichen Systematik folgt ein Anspruch, Wohnraum mit Gewinn unterzuvermieten. Der Mieter verletzte mit der ohne Erlaubnis und auf Gewinn ausgerichteten Untervermietung seiner vertraglichen Pflichten in nicht unerheblicher Weise. Die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ist wirksam.

Offen geblieben sind zwei Punkte. Erstens, ob und in welchem ​​Umfang über die reine Raumüberlassung hinausgehende Leistungen des Mieters, etwa Möblierung, bei der Ermittlung eines etwaigen Gewinns zu berücksichtigen sind. Hierzu fehlen tragfähige Feststellungen. Zweitens, ob die vereinbarte Untermiete zusätzlich an der Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten scheitern würde. Diese Frage war nicht entscheidungserheblich.

Einordnung und Tragweite

Die Entscheidung schärft den Normzweck des § 553 BGB und schafft Praxisklarheit. Untervermietung darf finanzielle Lasten auffangen, sie ist jedoch kein Vehikel zur Renditegenerierung. Das Kriterium der wohnungsbezogenen Investitionen gewinnt an Kontur. Regelmäßig sind damit Miete und umlagefähige Betriebs- sowie Heizkosten gemeint. Ob Möblierungs- und Serviceanteile den Rahmen verschieben können, bleibt Einzelfallfrage und setzt belastbare Nachweise voraus.

Für die Sanktionsebene bestätigt der Senat, dass die Kombination aus fehlender Erlaubnis und Gewinnerzielungsabsicht die ordentliche Kündigung tragen kann. In gravierenden Konstellationen kann ergänzend eine fristlose Kündigung in Betracht kommen. Darüber hatte der Senat hier nicht zu befinden.

Praxisfolgen

Mieter sollten Untervermietungen strikt an der Kostendeckung ausrichten und Erlaubnisse rechtzeitig einholen. Eine transparente Kalkulation, die lediglich die eigenen Wohnkosten abbildet, erhöht die Erfolgsaussichten. Zuschläge für Möblierung oder Pauschalen sind nur mit nachvollziehbarer Marktbasis vertretbar. Überschüsse gefährden den Anspruch und können Kündigungen auslösen.

Vermieter erhalten belastbare Leitplanken für die Prüfung von Anträgen. Sie dürfen Untervermietungen verweigern, wenn diese erkennbar auf Gewinn gerichtet sind. Erlaubnisse sollten personengebunden und befristet erteilt werden. Der Untermietzuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB bleibt ein Instrument, um Zumutbarkeitsfragen zu lösen, ohne den Kern der Entscheidung zu unterlaufen.

Fazit

Der BGH bestätigte die klare Grenze. Untervermietung ist ein Mittel zur Stabilisierung des Hauptmietverhältnisses bei geänderter Lebenslage. Sie ist nicht dazu da, mit Wohnraum Gewinne zu erwirtschaften. Wer mehr als die eigenen wohnungsbezogenen Leistungen verlangt, verliert den Schutz des § 553 BGB und riskiert die Kündigung.