Schonfristzahlung – die Dritte. 66. Zivilkammer des LG Berlin als "gallisches Dorf"

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs ist nicht durch nachträgliche Zahlung heilbar.

Urteil des BGH vom 23. Oktober 2024 – VIII ZR 177/23

Leitsatz und Kernpunkte:

In diesem Urteil bekräftigt der Bundesgerichtshof (BGH), dass eine Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses heilt, nicht jedoch eine ordentliche Kündigung, die auf demselben Mietrückstand basiert. Der BGH stellt klar, dass die gesetzliche Regelung eindeutig ist und eine richterliche Abänderung aufgrund rechtspolitischer Erwägungen ausgeschlossen ist. Diese erneute Klarstellung hielt der 8. Senat offenbar für geboten, weil die 66. Zivilkammer am LG Berlin zum 3. Mal gegen die eindeutige Regelung im Gesetz und gegen die Rechtsprechung des BGH anders entschieden hatte.

Hintergrund:

Die Beklagte war seit 2006 Mieterin einer Wohnung und geriet mit der Mietzahlung für Januar und Februar 2022 in Verzug. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich. Nach Begleichung des Mietrückstands innerhalb der Schonfrist wurde die fristlose Kündigung unwirksam. Strittig blieb, ob dies auch die ordentliche Kündigung betrifft. Das Landgericht hatte die Klage auf Räumung abgewiesen, während das Amtsgericht der Räumungsklage stattgegeben hatte.

Entscheidung des BGH:

1.  Ordentliche Kündigung bleibt bestehen: Der BGH entschied, dass die Schonfristzahlung lediglich die fristlose Kündigung heilt, nicht jedoch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB. Diese bleibt unabhängig vom Ausgleich des Mietrückstands wirksam.
2. Keine analoge Anwendung: Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist weder direkt noch analog auf ordentliche Kündigungen anwendbar. Die gesetzgeberische Entscheidung, die Schonfristzahlung nur auf fristlose Kündigungen zu beziehen, ist klar und bindend.
3. Keine richterliche Rechtsfortbildung: Der BGH unterstrich, dass richterliche Rechtsfortbildung nicht dazu genutzt werden darf, die klare gesetzliche Regelung zu unterlaufen. Dies entspricht dem Prinzip der Gewaltenteilung und der Bindung an Gesetz und Recht gemäß Art. 20 Abs. 3 GG.

Bedeutung für die Praxis:

Die 66. Zivilkammer am LG Berlin leistet wie das eine gallische Dorf in den Asterix-Comics tapfer Widerstand – allerdings gegen Recht und Gesetz und unter Missachtung der Gewaltenteilung. Vermieter können sich bei ordentlichen Kündigungen weiterhin auf bestehende Zahlungsrückstände stützen, auch wenn diese später beglichen wurden. Mieter hingegen sollten sich bewusst sein, dass eine Begleichung der Rückstände innerhalb der Schonfrist nicht automatisch alle Kündigungsgründe beseitigt.