Mieterhöhung

Unter einer Mieterhöhung versteht man eine Anhebung des im Mietvertrag vereinbarten Mietzinses. Ob und in welchem Rahmen eine Mieterhöhung durch den Vermieter zulässig ist bestimmt sich dabei in erster Linie nach der Art des Mietvertrags sowie nach den gesetzlichen Vorschriften.

Zu unterscheiden ist zunächst, ob es sich um einen Mietvertrag über freifinanzierten Wohnraum handelt. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn es sich nicht um eine Sozialwohnung handelt. Weiterhin sind sogenannte Staffel- oder Indexmietverträge als Sonderfall genauso anders zu behandeln, wie Fälle in denen eine Festmiete vereinbart wurde oder in denen eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt.

Der Regelfall für eine Mieterhöhung ist demnach die Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Darunter versteht man, dass der Mietpreis pro Quadratmeter an das Mietniveau angepasst wird, dass am Wohnort des Mieters für eine vergleichbare Wohnung bezahlt wird. Die gesetzliche Regelung für eine solche Mieterhöhung findet sich in § 558 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Wichtig ist, dass die Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen darf.

Demnach hat der Vermieter die Möglichkeit seine Mieterhöhung auf drei Standardfälle zu stützen. Entweder auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen.

Besondere Bedeutung kommt dabei dem sogenannten qualifizierten Mietspiegel zu, der seine gesetzliche Regelung in § 558d BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) findet. Bei einem qualifizierten Mietspiegel handelt es sich um einen nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellten Mietspiegel, der von der Gemeinde oder den örtlichen Vermieter- und Mietervereinen gemeinsam anerkannt wurde. Liegt ein solcher Mietspiegel vor, so ist der Vermieter dazu gezwungen auf dessen Zahlen zurückzugreifen, bzw. dessen Zahlen zumindest in dem Mieterhöhungsschreiben zu nennen.

Entscheidend bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist, dass der Vermieter diese Erhöhung nicht einseitig anordnen kann, sondern die Zustimmung des Mieters erforderlich ist. Um diese Mieterhöhung zu überprüfen und dann gegebenenfalls seine Zustimmung zu erteilen bzw. zu verweigern steht dem Mieter eine „Überlegungsfrist“ zu. Diese Frist ergibt sich aus § 558b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und erstreckt sich auf den Monat in dem die Erhöhung mitgeteilt wurde sowie auf die zwei darauf folgenden Monate.

Sollte der Mieter mit der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht einverstanden sein, so steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu, dass es ihm gestattet das Mietverhältnis mit einer Frist von zwei weiteren Monaten zu kündigen. Die Grundsätze über eine ordnungsgemäße Kündigung finden dabei Anwendung.

Weiterhin ist dabei die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten. Unter einer Kappungsgrenze versteht man, dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20% steigen darf. Es ist also nicht möglich relativ günstigen Wohnraum auf einen Schlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben, wenn diese Kappungsgrenze dabei überschritten wird.

Wie bereits eingangs erwähnt ist es wichtig den Grund für eine Mieterhöhung genau zu betrachten. So kommt nicht nur eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Betracht, sondern auch die Erhöhung aufgrund von erfolgten Modernisierungsmaßnahmen an der Mietsache. Dies ist gesetzlich in § 559 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt.

Wichtig ist, dass die Modernisierung einer Mietsache begrifflich über die reine Instandhaltung hinaus geht. Denn zu Instandhaltungsarbeiten ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, so dass daraus keine Mieterhöhung resultieren darf. Eine solche Modernisierung ist grundsätzlich dann anzunehmen, wenn die durchgeführten Arbeiten zu einer Steigerung des Wohnwerts  bzw. des Wohnkomforts führen oder wenn nachhaltige Energie- und Wasserverbrauchseinsparungen realisiert werden.

Nach Abschluss einer Modernisierungsarbeit ist der Vermieter berechtigt die Jahresmiete auf 11% der reinen Modernisierungsaufwendungen zu erhöhen.

Dabei hat der Vermieter schriftlich und detailliert darzulegen wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt. Die Erklärung muss zwingend eine Kostenberechnung der Modernisierungsmaßnahmen erhalten.

Auch im Fall der Modernisierung steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu.

Eine Kappungsgrenze wie im Fall einer Mieterhöhung auf eine ortsübliche Vergleichsmiete existiert im Rahmen einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsarbeiten allerdings nicht. Auch die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich.