zur Übersicht

Mieterhöhung

Unter einer Mieterhöhung versteht man eine Anhebung des im Mietvertrag vereinbarten Mietzinses. Ob und in welchem Rahmen eine Mieterhöhung durch den Vermieter zulässig ist bestimmt sich dabei in erster Linie nach der Art des Mietvertrags sowie nach den gesetzlichen Vorschriften.

Zu unterscheiden ist zunächst, ob es sich um einen Mietvertrag über freifinanzierten Wohnraum handelt. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn es sich nicht um eine Sozialwohnung handelt. Weiterhin sind sogenannte Staffel- oder Indexmietverträge als Sonderfall genauso anders zu behandeln, wie Fälle in denen eine Festmiete vereinbart wurde oder in denen eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt.

Der Regelfall für eine Mieterhöhung ist demnach die Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Darunter versteht man, dass der Mietpreis pro Quadratmeter an das Mietniveau angepasst wird, dass am Wohnort des Mieters für eine vergleichbare Wohnung bezahlt wird. Die gesetzliche Regelung für eine solche Mieterhöhung findet sich in § 558 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Wichtig ist, dass die Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen darf.

Demnach hat der Vermieter die Möglichkeit seine Mieterhöhung auf drei Standardfälle zu stützen. Entweder auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen.

Besondere Bedeutung kommt dabei dem sogenannten qualifizierten Mietspiegel zu, der seine gesetzliche Regelung in § 558d BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) findet. Bei einem qualifizierten Mietspiegel handelt es sich um einen nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellten Mietspiegel, der von der Gemeinde oder den örtlichen Vermieter- und Mietervereinen gemeinsam anerkannt wurde. Liegt ein solcher Mietspiegel vor, so ist der Vermieter dazu gezwungen auf dessen Zahlen zurückzugreifen, bzw. dessen Zahlen zumindest in dem Mieterhöhungsschreiben zu nennen.

Entscheidend bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist, dass der Vermieter diese Erhöhung nicht einseitig anordnen kann, sondern die Zustimmung des Mieters erforderlich ist. Um diese Mieterhöhung zu überprüfen und dann gegebenenfalls seine Zustimmung zu erteilen bzw. zu verweigern steht dem Mieter eine „Überlegungsfrist“ zu. Diese Frist ergibt sich aus § 558b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und erstreckt sich auf den Monat in dem die Erhöhung mitgeteilt wurde sowie auf die zwei darauf folgenden Monate.

Sollte der Mieter mit der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht einverstanden sein, so steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu, dass es ihm gestattet das Mietverhältnis mit einer Frist von zwei weiteren Monaten zu kündigen. Die Grundsätze über eine ordnungsgemäße Kündigung finden dabei Anwendung.

Weiterhin ist dabei die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten. Unter einer Kappungsgrenze versteht man, dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20% steigen darf. Es ist also nicht möglich relativ günstigen Wohnraum auf einen Schlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben, wenn diese Kappungsgrenze dabei überschritten wird.

Wie bereits eingangs erwähnt ist es wichtig den Grund für eine Mieterhöhung genau zu betrachten. So kommt nicht nur eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Betracht, sondern auch die Erhöhung aufgrund von erfolgten Modernisierungsmaßnahmen an der Mietsache. Dies ist gesetzlich in § 559 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt.

Wichtig ist, dass die Modernisierung einer Mietsache begrifflich über die reine Instandhaltung hinaus geht. Denn zu Instandhaltungsarbeiten ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, so dass daraus keine Mieterhöhung resultieren darf. Eine solche Modernisierung ist grundsätzlich dann anzunehmen, wenn die durchgeführten Arbeiten zu einer Steigerung des Wohnwerts  bzw. des Wohnkomforts führen oder wenn nachhaltige Energie- und Wasserverbrauchseinsparungen realisiert werden.

Nach Abschluss einer Modernisierungsarbeit ist der Vermieter berechtigt die Jahresmiete auf 11% der reinen Modernisierungsaufwendungen zu erhöhen.

Dabei hat der Vermieter schriftlich und detailliert darzulegen wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt. Die Erklärung muss zwingend eine Kostenberechnung der Modernisierungsmaßnahmen erhalten.

Auch im Fall der Modernisierung steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu.

Eine Kappungsgrenze wie im Fall einer Mieterhöhung auf eine ortsübliche Vergleichsmiete existiert im Rahmen einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsarbeiten allerdings nicht. Auch die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich.

Ihr Ansprechpartner

Jens Schulte-Bromby

Jens Schulte-Bromby

Rufen Sie uns an  (0 21 31) 66 20 20

Passende Artikel zu Mietrecht / Wohnungseigentumsrecht:

Unser Angebot in der Coronakrise: Ein guter Rat – kostenlos

23.03.2020

bei uns in der Kanzlei häufen sich die Anfragen in der Krise. Die Anfragen kommen sowohl aus der Mandantschaft als auch von Neusser Mitbürgern. Dabei erleben wir die Sorgen der Kunden und insbesondere diejenigen der Bürger, die sich um das Wohl ihrer Familien, Lieben und ihre Existenzen sorgen. Hinzu kommt bei den Anfragen immer auch die Sorge, in der Krise nun auch noch einen teuren Rechtsanwalt für einen Rat bezahlen zu müssen.

Mehr lesen 

Notfallregelungen im Wohnungseigentümergesetz (WEG ) aufgrund der COVID-19-Pandemie

25.03.2020

Ähnlich rasant wie die COVID-19-Pandemie unser aller Leben nachhaltig verändert hat, reagiert nun der Bundestag und wird heute – das darf als sicher gelten – das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht beschließen, das auch notwendige Übergangsregelungen für Wohnungseigentümergemeinschaften enthält.

Mehr lesen 

Kündigungsschutz für Mieter aufgrund der „Corona-Krise“

25.03.2020

Mietverhältnisse können aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Absatz 1, Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)). Angesichts der Einnahmeausfälle und Unwägbarkeiten durch die COVID-19-Pandemie könnte dies zu einer Kündigungswelle führen, weil Gewerbetreibende und Wohnungsmieter – unverschuldet -  nicht mehr in der Lage sind, die geschuldete Miete zu zahlen. Der Gesetzgeber reagiert nun auf dieses Problem: Der Deutsche Bundestag und wird heute – das darf als sicher gelten – das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht beschließen, das auch notwendige Übergangsregelungen für die Kündigungsregeln im Mietrecht enthält.

Mehr lesen 

WG hat Anspruch auf Austausch einzelner Mieter

11.02.2020

Hat eine Wohngemeinschaft einen Mietvertrag geschlossen, hat diese den Anspruch, einzelne Mieter austauschen zu können. Der Vermieter kann dem nur bei Vorliegen triftiger Gründe widersprechen, entschied das Landgericht Darmstadt (Az.: 6 S 21/19).

Mehr lesen 

Wenn der Mieter stirbt, aber der Mietvertrag weiterläuft – wer zahlt?

13.01.2020

Stirbt ein Mieter, treten die Erben an seine Stelle in den Mietvertrag ein. Kündigen die Erben das Mietverhältnis nicht außerordentlich, entstehen weitere Mietzinsforderungen des Vermieters. Die Frage ist nun, wer für diese Forderungen haftet – Kann der Vermieter diese direkt gegen die Erben geltend machen, oder beschränkt sich die Haftung auf den Nachlass des verstorbenen Mieters? Dazu entschied der BGH in einem kürzlich ergangenen Urteil (Az.: VIII ZR 122/18).

Mehr lesen 

Schmerzensgeld bei eigenmächtiger Wohnungsräumung durch Vermieter

22.11.2019

Lässt ein Vermieter eine Wohnung eigenmächtig räumen, hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz. Aber auch ein Anspruch auf Schmerzensgeld kommt durch den Verlust der Wohnung als Lebensmittelpunkt in Betracht, so das Amtsgericht Berlin (Az.: 6 C 276/18).

Mehr lesen 

Schonfristzahlung nicht bei fristgerechter Kündigung

18.11.2019

Kündigt ein Vermieter seinem Mieter aufgrund hoher Mietrückstände ordentlich fristgerecht, kann sich der Mieter nicht auf die Schonfristzahlung gem. § 569 III Nr. 2 BGB berufen. Denn diese findet nur auf außerordentlich fristlose Kündigungen Anwendung, so das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 223/18).

Mehr lesen 

Eigenbedarfskündigung kann im Kaufvertrag ausgeschlossen werden

06.11.2019

Vereinbaren Käufer und Verkäufer in einem Kaufvertrag über ein Mietobjekt den Ausschluss der Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung des Vermieters, handelt es sich um einen echten Vertrag zugunsten Dritter, in diesem Fall zugunsten des Mieters. Dies gilt auch für mögliche Zweiterwerber, auch wenn diese nie den Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung erklärt haben, entschied das Landgericht Berlin (Az.: 64 S 220/18).

Mehr lesen