Vermieter hat zur Vorbereitung einer Mieterhöhung Besichtigungsrecht der Wohnung
BGH, Beschluss vom 28. November 2023 - VIII ZR 77/23

Der BGH hat entschieden, dass ein Mieter kann verpflichtet sein kann, dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gewähren, wenn dies zur Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung durch einen Sachverständigen notwendig ist. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an einer rechtssicheren Erklärung des Mieterhöhungsverlangens.

Sachverhalt:
Der Beklagte ist seit Juli 2014 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Die Nettokaltmiete beträgt 1.800 € im Monat zuzüglich 150 € für Betriebskosten. Die Klägerin beabsichtigt, die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen und hat einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt. Der Beklagte verweigerte den Zutritt zur Wohnung, da das Gutachten seiner Ansicht nach auch ohne Besichtigung erstellt werden könne.

Prozessverlauf:
Die Klägerin klagte auf Duldung des Zutritts zur Wohnung durch sich selbst und den Sachverständigen. Das Amtsgericht gab der Klage statt, und die Berufung des Beklagten vor dem Landgericht blieb erfolglos. Der Beklagte legte Revision ein.

Entscheidungsgründe:

Der Senat beabsichtigte, die Revision zurückzuweisen, da keine grundsätzliche Bedeutung vorlag und die Entscheidung des Berufungsgerichts rechtsfehlerfrei war.

1.    Nebenpflicht des Mieters: Nach § 242 BGB besteht eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters, den Zutritt zur Wohnung zu gewähren, wenn ein konkreter sachlicher Grund vorliegt. Die Vorbereitung einer Mieterhöhung stellt einen solchen Grund dar.

2.    Interessenabwägung: Das Gericht stellte fest, dass das Interesse der Vermieterin an einer rechtssicheren Mieterhöhung das Interesse des Mieters, in den Mieträumen "in Ruhe gelassen" zu werden, überwiegt.

3.    Besichtigung durch Sachverständigen: Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Begutachtung des Erhaltungszustands der Wohnung notwendig, was eine Besichtigung erfordert.

Die Revision wurde zurückgenommen, nachdem der Hinweisbeschluss des BGH ergangen war. Damit blieb die Entscheidung des Landgerichts, die das Betretungsrecht der Klägerin bestätigte, bestehen.