Keine Veranlassung zur Klage auf künftige Räumung bei Schweigen des Mieters

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein gewerblicher Mieter, der auf die Aufforderung des Vermieters, sich zur Räumungsbereitschaft zu äußern, schweigt, keine Veranlassung zur Klage auf künftige Räumung gibt. Diese Entscheidung (BGH, Beschluss vom 28.06.2023 - XII ZB 537/22) hat weitreichende Bedeutung für das gewerbliche Mietrecht und den Schutz der Mieter.

Hintergrund des Falls

Ein Vermieter kündigte das Mietverhältnis für Gewerberäume fristgerecht zum 31.10.2022. Nachdem der Mieter auf das Kündigungsschreiben nicht reagierte und auch zwei anwaltliche Aufforderungen zur Bestätigung der Räumung unbeantwortet ließ, erhob der Vermieter im Juli 2022 Klage auf künftige Räumung. Der Mieter erkannte den Anspruch nach Zustellung der Klage unter Protest gegen die Kostenlast an. Das Landgericht verurteilte den Mieter entsprechend und legte ihm die Kosten des Rechtsstreits auf. Auf Beschwerde des Mieters änderte das Oberlandesgericht die Kostenentscheidung und legte dem Vermieter die Kosten auf. Der BGH bestätigte diese Entscheidung.

Entscheidungsgründe

Der BGH entschied, dass nach § 93 ZPO der Kläger die Kosten zu tragen hat, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt und keinen Anlass zur Klage gegeben hat. Der Mieter hatte das Anerkenntnis rechtzeitig erklärt und durch sein Schweigen keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben. Der BGH stellte klar, dass ein Mieter vor Fälligkeit des Räumungsanspruchs nicht verpflichtet ist, sich zu seiner Leistungsbereitschaft zu äußern, auch im gewerblichen Mietrecht. Das bloße Schweigen des Mieters reicht nicht aus, um eine fehlende Leistungsbereitschaft anzunehmen.

Praxishinweis für Vermieter

Vermieter von Gewerberäumen haben ein berechtigtes Interesse daran zu wissen, ob Mieter ihre Räumungspflicht rechtzeitig erfüllen, insbesondere für die Planung einer Anschlussvermietung und notwendige Baumaßnahmen. Eine klare vertragliche Regelung im Gewerberaummietvertrag kann helfen: Mieter sollten verpflichtet werden, sich nach Aufforderung des Vermieters über die rechtzeitige Erfüllung ihrer Räumungspflicht zu erklären. Dies schafft Rechtssicherheit und verhindert unnötige Rechtsstreitigkeiten.

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