Unwirksamkeit von Mietanpassungsklauseln zugunsten des Vermieters in AGB

Grundsätzliches zur Vereinbarung von Mietanpassungsklauseln 

Mietanpassungsklauseln können im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbart werden. Allerdings unterliegen diese Klauseln einer strengen inhaltlichen Kontrolle nach dem AGB-Recht.

Unwirksamkeit einseitig begünstigender Klauseln 

Eine Preisanpassungsklausel ist dann unwirksam, wenn sie dem Vermieter ein einseitiges Recht einräumt, die Miete zu erhöhen, ohne dass die Interessen des Mieters angemessen berücksichtigt werden. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn die Klausel es dem Vermieter ermöglicht, seinen Gewinn zulasten des Mieters zu steigern, ohne eine faire Ausgleichsregelung zu bieten.

Gerichtsurteil: LG Hamburg vom 22.11.2023 - 316 O 4/22 

Das Landgericht Hamburg entschied, dass eine solche Regelung in einem Gewerberaummietvertrag, die dem Vermieter erlaubt, die Miete einseitig anzupassen, unwirksam ist. Die Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, da sie dem Vermieter die Möglichkeit gibt, nach Ablauf einer Frist die Miete durch ein Schiedsgutachten zur ortsüblichen Miete festsetzen zu lassen, ohne dass eine vergleichbare Möglichkeit zur Mietsenkung besteht, falls der Index fällt oder die ortsübliche Miete sinkt.

Praktischer Hinweis 

Bei der Formulierung von Mietanpassungsklauseln in gewerblichen Mietverträgen ist darauf zu achten, dass sowohl Mietsteigerungen als auch Mietsenkungen aufgrund eines veränderten Indexes berücksichtigt werden. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die Klausel in AGB-Verträgen als unwirksam eingestuft wird. Zudem müssen diese Klauseln mit dem Preisklauselgesetz vereinbar sein, welches fordert, dass der Mietvertrag eine Mindestlaufzeit von 10 Jahren hat oder der Mieter eine entsprechende Verlängerungsoption besitzt.