Mietvertrag - Außerordentliche fristlose Kündigung

Eine außerordentliche Kündigung wird auch fristlose Kündigung genannt. Man versteht unter einer außerordentlichen Kündigung die Kündigung eines Mietverhältnisses ohne die Wahrung der normalerweise vorgeschriebenen gesetzlichen Fristen aus § 573c BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Wie im Falle aller Dauerschuldverhältnisse ist eine fristlose Kündigung (bzw. eine außerordentliche Kündigung) an bestimmte, gesetzlich normierte Voraussetzungen geknüpft. Sollten diese Voraussetzungen nicht vorliegen, so ist die Kündigung nicht rechtmäßig und damit unwirksam, was im Falle eines Mietvertrags unter Umständen dazu führen kann, dass ein Mieter, der außerordentlich gekündigt hat sich gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig macht.

Nach der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2001 finden sich die gesetzlichen Regelungen über die außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter in den §§ 543, 569 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Entscheidend ist, dass ein wichtiger, zur Kündigung berechtigender Grund vorliegt, der eine ordentliche Kündigung unzumutbar macht (siehe dazu § 543 Abs. 1 S. 1 BGB). § 543 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zählt exemplarisch einige „wichtige Gründe“ im Sinne des Gesetzes auf. Ergänzt wird diese Vorschrift durch § 569 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Die Vertragsverletzung muss derart schwerwiegend sein, dass der anderen Partei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist.

Zudem gilt es § 543 Abs. 3 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zu beachten. Demnach ist eine außerordentliche Kündigung erst dann möglich, wenn die andere Vertragspartei abgemahnt wurde, diese Abmahnung von vorneherein keine Aussicht auf Erfolg hat oder es sich um eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs handelt.

In jedem Fall ist es anzuraten, vor dem Aussprechen einer außerordentlichen Kündigung sachkundigen Rat einzuholen, denn häufig ist es für den Laien nicht zu überblicken wann genau ein „wichtiger Grund“ im Sinne des Gesetzes vorliegt.