Instandhaltung

Unter Instandhaltung versteht man im Mietrecht "die Arbeiten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs durchgeführt werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen". Damit unterscheidet sich der Begriff der Instandhaltung ganz wesentlich von dem Begriff der Schönheitsreparatur, der im Wesentlichen nur Arbeiten von dekorativem Charakter umfasst.

Grundsätzlich ist es die Pflicht des Vermieters die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Diese Pflicht ergibt sich aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und ist unter keinen Umständen, also weder durch Individualvereinbarung, noch durch eine Formularklausel abdingbar.

Im Wohnraummietrecht darf der Mieter daher nur dann mit Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten belastet werden, wenn es sich um Arbeiten handelt, die üblicherweise nach längeren Fristen anfallen und nicht dazu führen, dass die Mietsache in ihrer Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt wird. Nicht erfasst sind von dieser Regelung die oben bereits genannten Schönheitsreparaturen sowie die Kleinreparaturen.

Die Pflicht des Vermieters die Wohnung in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten umfasst dabei nicht nur die Mietwohnung selbst, sondern auch alle zusätzlichen Einrichtungen des Mietobjekts die zur Nutzung an den Mieter überlassen wurden.

Die Pflicht zur Instandsetzung geht nur dann auf den Mieter über, wenn dieser den Mangel an der Mietsache nachweislich selbst verursacht hat. Die Beweislast trägt in einem solchen Fall grundsätzlich der Vermieter.