Kündigungsverzicht

Unter einem Kündigungsverzicht versteht man eine vertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter die bei Abschluss eines Mietvertrags zusätzlich vereinbart wird und die es einer oder beiden Parteien verbietet den Vertrag innerhalb eines ausgehandelten Zeitraums zu kündigen.

Zu unterscheiden ist der beiderseitige Kündigungsverzicht und der Kündigungsverzicht allein durch den Mieter.

Ein beiderseitiger Kündigungsverzicht ist sowohl in Formularmietverträgen als auch in Individualvereinbarungen zulässig. Die zulässige Höchstgrenze umfasst dabei eine Dauer von vier Jahren.

Ein einseitiger Kündigungsverzicht nur durch den Mieter ist jedoch an strengere Voraussetzungen geknüpft. Während der Kündigungsverzicht mittels einer Individualvereinbarung solange zulässig ist, wie der Mieter inhaltlich Einfluss auf die Vertragsklausel nehmen konnte, ist eine solche Klausel innerhalb eines Formularmietvertrags nur dann zulässig, wenn der Mieter dafür einen Ausgleich erhält (umfassende Renovierung zu Vertragsbeginn oder bspw. Vereinbarung einer Staffelmiete). Die Höchstdauer beträgt dann bei Individualvereinbarungen fünf, bei Formularverträgen vier Jahre.

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Nach § 656d BGB kann eine formlose Vereinbarung zur Übernahme von Maklerkosten sowohl zwischen den Parteien eines von einem Makler vermittelten Immobilienkaufvertrags als auch zwischen dem Makler und der anderen Partei getroffen werden, wenn diese nicht der ursprüngliche Vertragspartner des Maklers ist. Diese Vorschrift gilt jedoch nicht für Vereinbarungen, die einen eigenständigen Provisionsanspruch des Maklers begründen sollen.

Rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels nach WEG

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In einem aktuellen Rechtsstreit zwischen einem Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und der Gemeinschaft selbst, den das LG Düsseldorf in der Berufungsinstanz zu entscheiden hatte, ging es um die Gültigkeit von Beschlüssen zur rückwirkenden Änderung der Verteilungsschlüssel für Nebenkosten, beginnend ab dem 01.01.2019. Die Beschlüsse zielten darauf ab, die bereits abgerechneten Wirtschaftsjahre 2019 und 2020 anzupassen. Dieser Sachverhalt wurde durch einen anhängigen Rechtsstreit über die Korrektheit der Nebenkostenabrechnungen verkompliziert, welche vom vorgeschriebenen Schlüssel der Teilungserklärung abwichen und stattdessen einen lange geduldeten, alternativen Schlüssel anwendeten

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Immer wieder Schriftformverstoß. Beendigung eines Gewerberaummietvertrags durch formlose Abrede. Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg (4 U 141/22)

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Das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg hat mit seinem Beschluss vom 24. Januar 2023 (Aktenzeichen 4 U 141/22) einen bemerkenswerten Fall zur Beendigung eines Gewerberaummietvertrags durch formlose Abrede entschieden. Diese Entscheidung wirft Licht auf die Schriftformbedürftigkeit bei der Änderung von Zahlungsmodalitäten und stellt wichtige Impulse für Mieter und Vermieter im gewerblichen Mietrecht dar.

Die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses im Mietvertrag schließt das Sonderkündigungsrecht des Vermieters gemäß § 573 a BGB mit ein.

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Ein kürzlich ergangenes Urteil des Amtsgerichts Neunkirchen Amtsgericht Neunkirchen, Urteil vom 04.12.2023 – AZ 4 C 307/23 - bekräftigt den umfassenden Schutz von Mietern im Kontext der Kündigungsausschlussvereinbarungen. Das Gericht entschied, dass eine formularmäßige Vereinbarung zwischen Mietparteien, welche die Eigenbedarfskündigung ausschließt, automatisch auch das Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach § 573 a BGB umfasst.

Der Fall, der zu dieser Entscheidung führte, betrifft ein Mietverhältnis über eine Wohnung im Saarland. Im September 2021, im Rahmen eines Verkaufs des betreffenden Hauses an neue Eigentümer, gab der Vermieter in einem Vertragsnachtrag sein Recht zur Eigenbedarfskündigung auf. Diese Vereinbarung entstand im Kontext des Verkaufs des Hauses, in welchem neben der Mieterin im Erdgeschoss auch die neuen Eigentümer in einer weiteren Wohnung im Obergeschoss lebten. Im Oktober 2022 nutzten die neuen Eigentümer jedoch § 573 a BGB, um eine Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Diese Vorschrift erlaubt eine Kündigung ohne qualifizierten Kündigungsgrund in einem Zwei-Familienhaus, in dem eine Wohnung von Eigentümer (Vermieter) selbst bewohnt wird. Die Mieterin lehnte diese Kündigung ab, da sie auf den vereinbarten Kündigungsausschluss verwies. Die Vermieter argumentierten jedoch, dass der Kündigungsausschluss nicht für § 573 a BGB gelte, und reichten eine Räumungsklage ein.

Das Amtsgericht Neunkirchen entschied jedoch zu Gunsten der Mieterin. Es stellte klar, dass der vereinbarte Ausschluss der Eigenbedarfskündigung auch das Recht zur Kündigung nach § 573 a BGB einschließt. Obwohl der Nachtrag zum Mietvertrag ausschließlich die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erwähnt, interpretierte das Gericht die Vereinbarung so, dass der Vermieter generell nur bei Vertragsverletzungen des Mieters das Recht zur Kündigung hat. Diese Interpretation ist wichtig, um den Zweck des Kündigungsausschlusses zu erfüllen, nämlich den Mieterschutz durch die Sicherung des Wohnraums.

Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung des umfassenden Mieterschutzes und die sorgfältige Betrachtung von Kündigungsausschlussklauseln in Mietverträgen. Es zeigt, dass solche Klauseln weitreichende Implikationen haben können, die über den expliziten Wortlaut hinausgehen.

Mieter hat einen Anspruch auf Anbringung einer Balkonmarkise

05.03.2024

In einer wegweisenden Entscheidung hat das Landgericht Berlin (Urteil vom 13.03.2023 Az. 64 S 322/20) die Rechte von Mietern gestärkt, die sich auf ihren Balkonen vor Sonneneinstrahlung schützen möchten. Dieses Urteil bekräftigt, dass Mieter grundsätzlich das Recht haben, auf ihrem Balkon eine Markise anzubringen. Gleichzeitig legt das Urteil die Bedingungen fest, unter denen Vermieter dieses Recht einschränken dürfen.

Unzulässigkeit eines selbstständigen Beweisverfahrens zur Einholung eines Sachverständigengutachtens über die ortsübliche Vergleichsmiete. Amtsgericht Hamburg, Beschluss vom 16.01.2024 - 49 H 3/23 –

04.03.2024

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Die Benennung als 'Wohnung' im Kaufvertrag stellt keine zugesicherte Beschaffenheit dar Beschluss OLG Frankfurt vom 31.10.2023, Aktenzeichen 6 U 210/22

27.02.2024

Die bloße Nennung eines Verkaufsgegenstandes als "Wohnung" im Kaufvertrag impliziert keine Gewährleistung des Verkäufers hinsichtlich der baurechtlichen Genehmigung für eine Wohnnutzung.

Diese Benennung deutet lediglich auf die bisherige faktische Nutzung hin, ohne deren rechtliche Zulässigkeit zu garantieren.

Flächenabweichung: Zur Frage der Beschaffenheits-vereinbarung durch schlichte Angabe der grundbuchlich eingetragen Grundstücksgröße Urteil des LG München vom 24. März 2023 im Fall 31O 9367/22

20.02.2024

In der gegenständlichen Entscheidung wird ein wichtiger Aspekt des Immobilienrechts behandelt: Die Relevanz der im Grundbuch eingetragenen Grundstücksgröße im Rahmen eines Immobilienkaufvertrags. Hierbei steht die Frage im Vordergrund, inwieweit eine Abweichung der tatsächlichen von der im Grundbuch verzeichneten Fläche eine arglistige Täuschung darstellt und somit Schadensersatzansprüche begründen kann.

Urteil zur Duldungspflicht bei Modernisierungs-maßnahmen

06.02.2024

Im vorliegenden Fall ging es um die Duldungspflicht eines Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer zeitweisen Unbewohnbarkeit der Mietwohnung führen. Konkret handelt es sich um die Umstellung der Heizungs- und Warmwasserversorgung auf Fernwärme.

Wesentliche Entscheidungspunkte

Duldungspflicht trotz Unbewohnbarkeit: Der Mieter ist grundsätzlich zur Duldung von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen verpflichtet, auch wenn diese für einen klar definierten Zeitraum zu einer Unbewohnbarkeit der Wohnung führen. Diese Pflicht besteht jedoch nur, wenn der Vermieter dem Mieter für diesen Zeitraum eine angemessene Ersatzwohnung anbietet.

Energieeffizienz als Modernisierungsgrund: Die Umstellung von einer Gasetagen- oder Ofenheizung auf eine Fernwärmeversorgung wird als Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie angesehen. Dies rechtfertigt die Duldungspflicht des Mieters im Rahmen der Modernisierung.

Entscheidung des Gerichts

Das Gericht bestätigte in seinem Urteil, dass die Mieter zur Duldung der angekündigten Maßnahmen verpflichtet sind. Dabei betonte es die Bedeutung des Klimaschutzes und der Energieeffizienz. Es wurde festgestellt, dass die Unbewohnbarkeit der Wohnung während der Maßnahmen keine generelle Befreiung von der Duldungspflicht bedeutet, sofern eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt wird.

Bedeutung für Mieter und Vermieter

Dieses Urteil stärkt die Position der Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, die der Energieeffizienz und dem Klimaschutz dienen. Gleichzeitig unterstreicht es die Bedeutung einer angemessenen Kommunikation und des Angebots adäquater Alternativunterkünfte für Mieter während solcher Maßnahmen.

Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 26. Oktober 2023 AZ: 210 C 176/23

31.01.2024

In einem richtungsweisenden Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg wurde eine wichtige Entscheidung hinsichtlich der Verpflichtung von Mietern zu Schönheitsreparaturen getroffen.

Darf Vermieter ein Balkonkraftwerk verbieten?

23.01.2024

Das Amtsgericht Köln hat eine interessante Entscheidung zur aktuellen Frage des Anbringens vom Solarpaneelen auf dem Balkon einer Mietwohnung gefällt.

Die Ablehnung der Installation eines sogenannten "Balkonkraftwerks" mit extern angebrachten Solarpaneelen durch den Vermieter ist gemäß der aktuellen Gesetzeslage nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen. Andererseits ist es dem Vermieter nicht gestattet, die Genehmigung für eine Solaranlage, die optisch unauffällig ist und ohne Beeinträchtigung der Substanz des Mietobjekts auf dem Boden installiert wird, zu verweigern.

Grund für fristlose Kündigung: Katzenurin im Treppenhaus als erhebliche Beeinträchtigung des Wohnfriedens. Urteil des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel vom 11. Dezember 2023

19.01.2024

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Räumungsvergleich mit vereinbartem Ausschluss aller wechselseitiger Ansprüche schließt auch Schadenersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf aus

16.01.2024

In der Entscheidung des Amtsgerichts Bonn vom 1. September 2023, Aktenzeichen 206 C 1/23, ging es um einen Streit zwischen ehemaligen Mietern und ihrem Vermieter. Die Mieter behaupteten, der Vermieter habe fälschlicherweise Eigenbedarf angemeldet, um sie aus der Wohnung zu vertreiben, und verlangten Schadensersatz.

Der Fall wurde ursprünglich durch einen Räumungsvergleich beigelegt, in dem vereinbart wurde, dass alle gegenseitigen Ansprüche abgegolten sind. Das Gericht urteilte, dass dieser Vergleich auch mögliche Schadensersatzansprüche wegen des behaupteten vorgetäuschten Eigenbedarfs ausschließt, gestützt auf die Auslegung des Vergleichstextes und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Praxishinweis

Die Entscheidung verdeutlicht, dass bei dem Abschluss eines Räumungsvergleichs mit Verzicht auf wechselseitige aus dem Mietverhältnis auch eine spätere Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen umfasst ist, wenn sich herausstellt, dass der Vermieter den Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht hat und tatsächlich die Wohnung verkauft oder an eine dritte Person vermietet. Aus Mietersicht ist es daher sinnvoll in einem solchen Fall einen entsprechenden Vorbehalt in den Vergleich aufnehmen zu lassen.

Ausschlussfrist bei Betriebskosten-nachforderungen im Gewerberaum-mietverhältnis

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Anforderungen an Begründung zur Befristung eines Wohnraum-mietvertrages

09.01.24

Der Vermieter forderte die Räumung der Mieter aufgrund des Ablaufs der Befristung des Mietverhältnisses. Der Mietvertrag war zunächst bis zum 01.04.2022 befristet, mit dem Befristungsgrund "Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung".

Kaum zeitliche Grenze zur Korrektur der Betriebskostenabrechnung bei Gewerbemiete

13.12.23

Das Brandenburgische Oberlandesgericht traf am 23. Mai 2023 eine wichtige Entscheidung im Fall 3 U 94/22, die sich auf die Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen in einem Gewerberaummietvertrag konzentriert. Daneben ging es um die Frage der Korrektur der Beitrebskostenabrechnung und deren zeitliche Grenze.

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06.12.2023

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BGH: Kündigungswiderspruch des Mieters wegen Sorge vor drohender Obdachlosigkeit rechtfertigt sofortige Räumungsklage

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Kosten der Dichtigkeitsprüfung der Gasleitungen können Betriebskosten sein

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Corona-Lockdown – BGH entscheidet zur Eintrittspflicht der Betriebsschließungsversicherung

18.02.2022

Im Corona-Lockdown war es ein trauriges Bild. Zahlreiche Geschäfte mussten auf behördliche Anordnung schließen, um die Ausbreitung der Pandemie zu bekämpfen. Besonders hart traf es bekanntlich die Gastronomie. Ein Fall für die Betriebsschließungsversicherung, dachten sich viele Gastronomen und stießen bei ihrem Versicherer auf taube Ohren. Mit Hinweis darauf, dass Covid-19 nicht zu den versicherten Krankheiten zählt, sehen sich die Versicherer nicht in der Leistungspflicht.

BGH zu Mietzahlungspflicht im Lockdown

13.01.2022

In einer lange mit Spannung erwarteten Entscheidung hat der BGH nun entschieden, dass im Falle einer behördlich angeordneten Schließung von Geschäftsräumen, wie sie im Einzelhandel während des sog. ersten Lockdowns aufgrund der Covid-19-Pandemie angeordnet wurden, Gewerbemieter grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miete wegen einer „Störung der Geschäftsgrundlage“ haben können.

Corona: Pacht- und Mietminderung nach pandemiebedingter Betriebsschließung

21.10.2021

Erneut hatte ein Obergericht die Frage zu entscheiden, ob die pandemiebedingte Schließung eines Restaurants einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Pachtsache oder eine zur Vertragsanpassung berechtigende Störung der Geschäftsgrundlage darstellt. Diese Frage entschied das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. kürzlich in zwei Entscheidungen sowohl für ein Miet- als auch für ein Pachtverhältnis. (Az. 2 U 147/20 & 2 U 18/21)

Mietvertrag und Erbfall: Wem kündigen, wenn die Erben unbekannt sind?

13.08.2021

Leider immer häufiger kommt es vor, dass alleinstehende Menschen in ihrer Mietswohnung versterben und ein oder mehrere Erben nicht aufzufinden sind. Für Vermieter stellt sich in diesen Fällen die Frage, wie und wem gegenüber das weiter bestehende Mietverhältnis gekündigt werden kann. Dazu schaffte das Oberlandesgericht Brandenburg in einem aktuellen Beschluss etwas Klarheit. (Az. 3 W 35/21)

Steht hohes Alter einer Kündigung entgegen?

15.07.2021

Nicht selten wird der Kündigung eines Mietvertrages seitens des Mieters entgegengehalten, sein hohes Alter stelle einen besonderen Härtegrund dar, der ihm die Kündigung unzumutbar machen würde. Die Rechtsgrundlage für diesen Widerspruch findet sich in § 574 Abs. 1 BGB. Doch kann hohes Alter für sich genommen schon einen solchen Härtegrund darstellen? Darüber hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden. (Az.: VIII ZR 68/19)

Kündigung wegen Eigenbedarfs zur Unterbringung eines Au-Pairs

07.07.2021

Kann ein Vermieter seinem Mieter ordentlich wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er in der Mietwohnung ein Au-Pair unterbringen möchte? Geht es nach dem Amtsgericht München, ist das unter bestimmten Voraussetzungen möglich. (Az.: 473 C 11647/20)

Kündigung trotz Corona wegen verweigerter Wohnungsbesichtigung?

01.07.2021

Kann ein Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Mieter sich unter Berufung auf die Corona-Regelungen weigert, den Vermieter die Wohnung besichtigen zu lassen? Diese Frage hat das Amtsgericht Ludwigshafen in einem kürzlich ergangenen Urteil beantwortet. (Az.: 2i C 228/20)

Kann für einen Gewerberaummietvertrag das Wohnraummietrecht vereinbart werden?

12.04.2021

Mietet eine juristische Person eine Wohnung, gilt grundsätzlich das Gewerberaummietrecht. Doch was ist, wenn die juristische Person die Wohnung zu Wohnzwecken anmietet und somit zwischen den Parteien die konkludente Geltung des Wohnraummietrechts vereinbart sein könnte? Das hatte das Landgericht Cottbus zu entscheiden. (Az. 1 O 264/19)

Berechtigt ein Schriftformverstoß zur Kündigung eines Mietvertrages?

09.04.2021

Kündigt ein Vermieter einen Mietvertrag gem. § 550 BGB, da eine Nebenabrede über die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen nicht der Schriftform entspreche, kann dies rechtsmissbräuchlich sein. Dies gilt zumindest, wenn die Nebenabrede für den Vermieter nur von Vorteil ist und der Schriftformmangel ausgenutzt wird, um sich von einem lästig gewordenen Mietverhältnis zu lösen, so das OLG Hamburg. (Az. 4 U 40/20)

Coronabedingte Einschränkungen der Gewerberaumnutzung sind kein Mietmangel

15.03.2021

Nach und nach werden immer mehr Entscheidungen der Oberlandesgerichte zur Frage der Mietzinszahlungsverpflichtung im Falle behördlicher Nutzungsuntersagung im Zuge der Covid-19-Pandemie gefällt und veröffentlicht.
Die Rechtsprechung ist uneinheitlich, es zeichnet sich jedoch eine klare Tendenz ab.

Erlöschen von Optionsrechten durch Laufzeitveränderung im Gewerbemietrecht?

16.03.2021

Stirbt ein Mieter, treten die Erben an seine Stelle in den Mietvertrag ein. Kündigen die Erben das Mietverhältnis nicht außerordentlich, entstehen weitere Mietzinsforderungen des Vermieters. Die Frage ist nun, wer für diese Forderungen haftet – Kann der Vermieter diese direkt gegen die Erben geltend machen, oder beschränkt sich die Haftung auf den Nachlass des verstorbenen Mieters? Dazu entschied der BGH in einem kürzlich ergangenen Urteil (Az.: VIII ZR 122/18).

Beschleunigungsgebot bei Covid-19-Verfahren

08.03.2021

Der Deutsche Bundestag hat am 17.12.2020 das Gesetz zu Miet – und Pachtverhältnissen während der Covid-19-Pandemie verabschiedet.

Covid-19-Pandemie und Mietzinszahlung

08.03.2021

Die Rechtslage zur Frage der Mietzahlungsverpflichtung von Gewerbemietern in Zeiten des Lockdowns mit staatlich angeordneten Zwangsschließungen ist weiterhin ungeklärt. Im juristischen Blätterwald gibt es eine Vielzahl verschiedener Meinungen, die darin z.B. einen Mangel und damit einhergehendes Minderungsrecht erblicken oder aber einen Fortfall der Mietzahlungspflicht nach den Grundsätzen der Unmöglichkeit der Leistung annehmen. Andere sind der Auffassung, dass sich faktisch nichts ändere, weil das Risiko der vertragsgemäßen Verwendbarkeit der Mietsache nach der vertraglichen Risikoverteilung allein der Mieter und nicht der Vermieter trage. Die Gegenposition meint, dass ein sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage vorliege, weil sich durch die unerwartete Pandemie und deren Folgen, die Umstände derart gravierend geändert hätten, dass eine Vertragsanpassung, die jedenfalls einen teilweisen Fortfall der Mietzinspflicht rechtfertigte, vorzunehmen sei.

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