Quotenabgeltungsklausel

Unter einer Quotenabgeltungsklausel oder auch Abgeltungsklausel/ Kostenquotenklausel versteht man eine Regelung innerhalb eines Mietvertrags, die den Mieter verpflichtet bei seinem Auszug einen Abgeltungsbetrag für zukünftig anfallende Schönheitsreparaturen zu entrichten. Diese Quotenabgeltungsklauseln sollen dem Mieter also einen Anteil an der Renovierung auferlegen, der in etwa der Abnutzung des Objekts während der Mietzeit entspricht.

Besonders häufig sind solche Quotenabgeltungsklauseln in Verbindung mit sogenannten Fristenplänen anzutreffen. Dabei wird in einem Plan festgehalten, wann ein Mieter welche Art von Schönheitsreparaturen zu entrichten hat. Solche Pläne sind nicht von vornherein unzulässig. Der Bundesgerichtshof und die Instanzgerichte haben allerdings in der Vergangenheit starren Fristenplänen im Rahmen von AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) die Geltung versagt, da sie den Mieter im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) unangemessen benachteiligen. Dies liegt insbesondere daran, dass solche starren Fristenpläne den tatsächlichen Zustand der Mieträume außer Acht lassen.

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Indexmietvereinbarung muss klar und deutlich platziert sein LG Berlin: Unwirksamkeit bei überraschender Unterbringung im Mietvertrag

03.06.2025

Eine Vereinbarung zur Indexmiete darf im Mietvertrag nicht versteckt oder an unerwarteter Stelle eingefügt werden. Wird sie – wie im entschiedenen Fall – lediglich als Unterpunkt unter einem mit „Sonstige Vereinbarungen“ überschriebenen Paragraphen geregelt, der ansonsten keine materiellen Mietinhalte betrifft, ist sie überraschend im Sinne des § 305c Abs. 1 BGB und daher unwirksam.

BGH: Keine Pflicht zum Facharzt-Attest bei Härtefall wegen Eigenbedarfskündigung

13.05.2025

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OLG Hamburg: Keine Wasser-Abstellung durch den Vermieter während Räumungsprozess

09.01.2025

Zwischen Vermieter und Mieter von Büroräumen kam es zum Streit über eine außerordentliche Kündigung wegen angeblicher Vertragsverstöße des Mieters. Während der laufenden Räumungsklage kappte der Vermieter die Wasserversorgung in den Geschäftsräumen. Der Mieter beantragte daraufhin eine einstweilige Verfügung, um die Wasserversorgung wiederherzustellen.

Keine Pflicht des ausgeschiedenen Verwalters zur Korrektur der Jahresabrechnung – Abweichende Regelung im Verwaltervertrag möglich

23.01.2025

Keine Pflicht des ausgeschiedenen Verwalters zur Korrektur der Jahresabrechnung – Abweichende Regelung im Verwaltervertrag möglich

Das Landgericht Berlin II (Az. 56 S 24/24 WEG) hat entschieden, dass ein ausgeschiedener Verwalter grundsätzlich nicht verpflichtet ist, die von ihm erstellte Jahresabrechnung zu korrigieren. Eine abweichende Regelung könnte jedoch im Verwaltervertrag festgelegt worden sein.

Im zugrunde liegenden Fall klagte eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die ausgeschiedene Verwalterin auf Korrektur der Jahresabrechnung für das Jahr 2021. Die Klägerin argumentierte, dass die Abrechnung erhebliche Fehler aufwies und die Verwalterin auch nach ihrem Ausscheiden weiterhin für eine ordnungsgemäße Erstellung verantwortlich sei. Das Amtsgericht Berlin-Pankow wies die Klage ab, woraufhin die Klägerin Berufung einlegte.

Kein Anspruch auf Korrektur der Jahresabrechnung

Das Landgericht Berlin II bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und entschied, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Korrektur der Jahresabrechnung gegenüber der ausgeschiedenen Verwalterin habe. Die Verantwortung für die Erstellung und Korrektur der Jahresabrechnung liege beim neuen Verwalter, nicht beim ausgeschiedenen Verwalter. Nach § 18 Abs. 1 WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig. Der Verwalter agiert dabei als Ausführungs- und Vertretungsorgan. Sobald das Organverhältnis durch Abberufung endet, können keine weiteren organschaftlichen Pflichten vom abberufenen Verwalter verlangt werden.

Möglichkeit einer vertraglichen Regelung

Das Gericht stellte jedoch klar, dass im Verwaltervertrag eine abweichende Regelung getroffen werden kann. Sollte eine solche Regelung vorliegen, könnte der ausgeschiedene Verwalter gegebenenfalls zur Korrektur der Abrechnung verpflichtet sein. Fehlt eine solche Regelung, kann der ausgeschiedene Verwalter allenfalls zur Erteilung ergänzender Auskünfte herangezogen werden.

Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz wirksamer Kündigung bei SuizidgefahrLG Berlin II, Urteil vom 30.04.2024 - 65 S 14/22

12.02.2025

Leitsätze:
1. Ein Mieter kann trotz wirksamer Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, wenn der erzwungene Auszug für ihn eine unzumutbare Härte darstellt.

2. Eine solche Härte liegt vor, wenn der erzwungene Wohnungswechsel das überwiegende Risiko eines Suizids des Mieters begründet und alle therapeutischen Möglichkeiten ausgeschöpft sind.

3. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Härte sowie die Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz.

4. Liegt die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann das Gericht eine Erhöhung der Miete auf dieses Niveau vornehmen, ohne dass die Kappungsgrenzen oder sonstige formale Anforderungen des § 558a BGB zu beachten sind.

Fenster im WEG-Recht: Nicht immer eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung

23.01.2025

Hintergrund

Fenster sind häufig ein Streitpunkt in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Eine aktuelle Entscheidung des AG Hamburg-St. Georg (Urteil vom 12.07.2024 - 980a C 26/23 WEG) sorgt für Klarheit hinsichtlich der rechtlichen Einordnung des Fenstereinbaus und hebt hervor, dass dieser grundsätzlich keine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung darstellt. Dies hat wichtige Implikationen für Eigentümer und die Verwaltung.

Was war der Fall?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft diskutierte die Frage, ob der Austausch oder die Erneuerung von Fenstern als bauliche Veränderung zu werten ist und ob dafür die Zustimmung aller oder einzelner Miteigentümer erforderlich ist. Die Teilungserklärung enthielt keine expliziten Regelungen dazu.

Die Entscheidung

Das Gericht entschied:

Der Fenstereinbau gehört grundsätzlich zum Bereich der Instandhaltung und Instandsetzung und stellt keine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung dar, sofern keine gravierende Änderung des Erscheinungsbildes oder der Funktionalität erfolgt.

Fenster sind in der Regel Teil des Gemeinschaftseigentums, da sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen. Die Kosten für deren Instandsetzung oder Erneuerung sind daher von der Gemeinschaft zu tragen, sofern keine abweichende Regelung in der Teilungserklärung besteht.

Ein individueller Fenstereinbau bedarf nur dann der Zustimmung, wenn er über die bloße Wiederherstellung des bisherigen Zustands hinausgeht und das Gemeinschaftseigentum in unzumutbarer Weise beeinträchtigt.

Bedeutung für die Praxis

Diese Entscheidung hat erhebliche praktische Auswirkungen auf Wohnungseigentümergemeinschaften:

Rechtsklarheit: Eigentümer können darauf vertrauen, dass der Austausch oder die Erneuerung von Fenstern im Regelfall keine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung darstellt.

Vermeidung von Konflikten: Durch die Einordnung als Instandhaltungsmaßnahme entfällt die Notwendigkeit aufwändiger Abstimmungsverfahren.

Prüfung der Teilungserklärung: Es bleibt wichtig, die spezifischen Regelungen einer Gemeinschaft zu prüfen, da abweichende Vereinbarungen rechtswirksam sein können.

Handlungsempfehlungen

1. Klärung der Zuständigkeiten: Prüfen Sie, ob in Ihrer Teilungserklärung Regelungen zu Fenstern enthalten sind.

2. Gemeinschaftliche Abstimmung: Stellen Sie sicher, dass der Austausch der Fenster den gesetzlichen und vereinbarten Vorgaben entspricht.

3. Beratung einholen: Lassen Sie sich bei Unsicherheiten von einem Fachanwalt beraten, um Konflikte zu vermeiden.

Fazit

Der Fenstereinbau ist grundsätzlich keine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung, solange keine erheblichen Änderungen des Erscheinungsbildes oder der Funktionalität erfolgen. Diese Entscheidung bietet Wohnungseigentümern und Verwaltern eine klare Leitlinie, wie mit solchen Maßnahmen rechtssicher umzugehen ist.

Mietvertragliche Kündigungsbeschränkungen schließen das gesetzliche Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG nicht aus.

09.01.2025

Ein vertraglich vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung entfaltet keine Wirkung gegenüber dem Sonderkündigungsrecht des Erstehers nach einer Zwangsversteigerung.

Vorgetäuschter Eigenbedarf kann sehr teuer werden

09.01.2025

LG Berlin, Urteil vom 28.02.2024 – 66 S 178/22

Leitsätze

1.
Nach einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung hat der ehemalige Mieter einen Anspruch auf Auskunft über die Höhe der Miete, die der Vermieter von einem neuen Mieter erhält (§ 242 BGB).

2.
Das Rechtsschutzinteresse ergibt sich aus einem möglichen Anspruch des Mieters, die Differenzmiete als Ersatz nach § 285 Abs. 1 BGB heraus zu verlangen.

Indexmiete – einseitige Regelung führt zur Unwirksamkeit

05.12.2024

Das Landgericht Berlin II hat in einem wegweisenden Urteil klargestellt, dass Indexmietklauseln, die ausschließlich Anpassungen zugunsten des Vermieters vorsehen, unwirksam sind. Die Entscheidung beleuchtet wesentliche Anforderungen an die Vertragsgestaltung bei der Indexmiete und stärkt die rechtliche Gleichstellung von Vermieter und Mieter.

Schonfristzahlung – die Dritte. 66. Zivilkammer

27.11.2024

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs ist nicht durch nachträgliche Zahlung heilbar.

Urteil des BGH vom 23. Oktober 2024 – VIII ZR 177/23

Fristlose Kündigung wegen Verletzung der Betriebspflicht

12.09.2024

Eine Verletzung der im Mietvertrag festgelegten Betriebspflicht durch den Mieter kann dem Vermieter unter bestimmten Bedingungen das Recht zur fristlosen Kündigung geben.

Unwirksamkeit von Mietanpassungsklauseln zugunsten des Vermieters in AGB

20.08.2024

Unwirksamkeit von Mietanpassungsklauseln zugunsten des Vermieters in AGB

Einschreiben mit Rückschein nicht abgeholt: Kein Zugang der Betriebskostenabrechnung

13.08.2024

Urteil: AG Köpenick, 05.03.2024 - 3 C 243/23

In einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts Köpenick wurde entschieden, dass eine per Einschreiben versandte Betriebskostenabrechnung dem Mieter nicht zugegangen ist, wenn dieser das Einschreiben nach dem Einwurf einer Benachrichtigung in seinen Briefkasten nicht abholt.

Landgericht Lübeck: Vermieter kann mit verjährtem Schadensersatzanspruch aufrechnen Urteil vom 28.03.2024, Aktenzeichen: 14 S 117/22

06.08.2024

In einem aktuellen Urteil hat das Landgericht Lübeck entschieden, dass ein Vermieter einen verjährten Schadensersatzanspruch mit einer Mietkautionsrückzahlung aufrechnen kann. Entscheidend ist dabei, dass beide Forderungen zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht verjährt waren.

Vermieter hat zur Vorbereitung einer Mieterhöhung Besichtigungsrecht der Wohnung BGH, Beschluss vom 28. November 2023 - VIII ZR 77/23

11.06.2024

Der BGH hat entschieden, dass ein Mieter kann verpflichtet sein kann, dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gewähren, wenn dies zur Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung durch einen Sachverständigen notwendig ist. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an einer rechtssicheren Erklärung des Mieterhöhungsverlangens.

Keine Veranlassung zur Klage auf künftige Räumung bei Schweigen des Mieters

28.05.2024

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein gewerblicher Mieter, der auf die Aufforderung des Vermieters, sich zur Räumungsbereitschaft zu äußern, schweigt, keine Veranlassung zur Klage auf künftige Räumung gibt. Diese Entscheidung (BGH, Beschluss vom 28.06.2023 - XII ZB 537/22) hat weitreichende Bedeutung für das gewerbliche Mietrecht und den Schutz der Mieter.

Neuer Konkludenter Maklervertragsabschluss nach aktuellem Provisionsrecht möglich

21.05.2024

Nach § 656d BGB kann eine formlose Vereinbarung zur Übernahme von Maklerkosten sowohl zwischen den Parteien eines von einem Makler vermittelten Immobilienkaufvertrags als auch zwischen dem Makler und der anderen Partei getroffen werden, wenn diese nicht der ursprüngliche Vertragspartner des Maklers ist. Diese Vorschrift gilt jedoch nicht für Vereinbarungen, die einen eigenständigen Provisionsanspruch des Maklers begründen sollen.

Rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels nach WEG

07.05.2024

In einem aktuellen Rechtsstreit zwischen einem Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und der Gemeinschaft selbst, den das LG Düsseldorf in der Berufungsinstanz zu entscheiden hatte, ging es um die Gültigkeit von Beschlüssen zur rückwirkenden Änderung der Verteilungsschlüssel für Nebenkosten, beginnend ab dem 01.01.2019. Die Beschlüsse zielten darauf ab, die bereits abgerechneten Wirtschaftsjahre 2019 und 2020 anzupassen. Dieser Sachverhalt wurde durch einen anhängigen Rechtsstreit über die Korrektheit der Nebenkostenabrechnungen verkompliziert, welche vom vorgeschriebenen Schlüssel der Teilungserklärung abwichen und stattdessen einen lange geduldeten, alternativen Schlüssel anwendeten

Gerichtsbekannte Anspannung des Wohnungsmarktes allein reicht nicht für die Verlängerung einer Räumungsfrist aus LG Berlin II, Beschluss vom 17.02.2024 - Aktenzeichen: 67 T 108/23

03.05.2024

Gerichtsbekannte Anspannung des Wohnungsmarktes allein reicht nicht für die Verlängerung einer Räumungsfrist aus LG Berlin II, Beschluss vom 17.02.2024 - Aktenzeichen: 67 T 108/23

Keine konkludente Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels in Eigentümergemeinschaften

23.04.2024

Das Landgericht Frankfurt am Main hat in einer aktuellen Entscheidung (2-13 S 27/23) hervorgehoben, dass die langjährige Verwendung eines fehlerhaften Verteilerschlüssels in den Abrechnungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zu einer konkludenten Änderung des Kostenverteilungsschlüssels führt. Dieses Urteil verdeutlicht wichtige Aspekte der Beschlussfassung in Wohnungseigentümergemeinschaften und setzt damit präzise Richtlinien für die Handhabung und Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln.

AG Dresden: Fehlen einer detaillierten Heizkostenabrechnung in der Betriebskostenabrechnung führt zur formellen Unwirksamkeit

16.04.2024

Ein kürzlich ergangenes Urteil des Amtsgerichts Dresden vom 31. März 2023 (147 C 3768/22) liefert entscheidende Einblicke in die formellen Anforderungen an Betriebs- und Heizkostenabrechnungen. In diesem Fall wurde die formelle Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung festgestellt, was im konkreten Fall zwar nicht die Ungültigkeit der gesamten Betriebskostenabrechnung nach sich zog, aber durchaus passieren kann. Die Entscheidung ist daher nicht unwichtig für Vermieter.

Gewerbemiete: Das Mietobjekt muss genehmigungsfähig übergeben werden

09.04.2024

In einem wegweisenden Urteil vom 23. März 2023 (Az. 8 U 172/21) hat das Kammergericht Berlin entschieden, dass Vermieter ihre Mietobjekte in einem Zustand übergeben müssen, der eine Genehmigung für den vereinbarten Betriebszweck zulässt. Dieses Urteil setzt neue Maßstäbe in der Beziehung zwischen Vermietern und Mietern und hat weitreichende Konsequenzen für die Vertragsgestaltung und die Durchsetzung von Mängelrechten.

BGH präzisiert: Verwalterpflichten bei Bauarbeiten in Wohnungseigentümer-gemeinschaften

05.04.2024

BGH präzisiert: Verwalterpflichten bei Bauarbeiten in Wohnungseigentümer-gemeinschaften

Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag

27.03.2024

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BGH-Urteil stärkt Flexibilität bei der Kostentragung in Wohnungseigentümer-gemeinschaften.

26.03.2024

BGH-Urteil stärkt Flexibilität bei der Kostentragung in Wohnungseigentümer-gemeinschaften.

Fehlender Ersatzwohnraum als Härtegrund bei einer Eigenbedarfskündigung Mieter darf trotz wirksamer Kündigung noch 2 Jahre in der Wohnung bleiben

21.03.2024

Fehlender Ersatzwohnraum als Härtegrund bei einer Eigenbedarfskündigung Mieter darf trotz wirksamer Kündigung noch 2 Jahre in der Wohnung bleiben

Immer wieder Schriftformverstoß. Beendigung eines Gewerberaummietvertrags durch formlose Abrede. Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg (4 U 141/22)

20.03.2024

Das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg hat mit seinem Beschluss vom 24. Januar 2023 (Aktenzeichen 4 U 141/22) einen bemerkenswerten Fall zur Beendigung eines Gewerberaummietvertrags durch formlose Abrede entschieden. Diese Entscheidung wirft Licht auf die Schriftformbedürftigkeit bei der Änderung von Zahlungsmodalitäten und stellt wichtige Impulse für Mieter und Vermieter im gewerblichen Mietrecht dar.

Die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses im Mietvertrag schließt das Sonderkündigungsrecht des Vermieters gemäß § 573 a BGB mit ein.

12.03.2024

Ein kürzlich ergangenes Urteil des Amtsgerichts Neunkirchen Amtsgericht Neunkirchen, Urteil vom 04.12.2023 – AZ 4 C 307/23 - bekräftigt den umfassenden Schutz von Mietern im Kontext der Kündigungsausschlussvereinbarungen. Das Gericht entschied, dass eine formularmäßige Vereinbarung zwischen Mietparteien, welche die Eigenbedarfskündigung ausschließt, automatisch auch das Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach § 573 a BGB umfasst.

Der Fall, der zu dieser Entscheidung führte, betrifft ein Mietverhältnis über eine Wohnung im Saarland. Im September 2021, im Rahmen eines Verkaufs des betreffenden Hauses an neue Eigentümer, gab der Vermieter in einem Vertragsnachtrag sein Recht zur Eigenbedarfskündigung auf. Diese Vereinbarung entstand im Kontext des Verkaufs des Hauses, in welchem neben der Mieterin im Erdgeschoss auch die neuen Eigentümer in einer weiteren Wohnung im Obergeschoss lebten. Im Oktober 2022 nutzten die neuen Eigentümer jedoch § 573 a BGB, um eine Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Diese Vorschrift erlaubt eine Kündigung ohne qualifizierten Kündigungsgrund in einem Zwei-Familienhaus, in dem eine Wohnung von Eigentümer (Vermieter) selbst bewohnt wird. Die Mieterin lehnte diese Kündigung ab, da sie auf den vereinbarten Kündigungsausschluss verwies. Die Vermieter argumentierten jedoch, dass der Kündigungsausschluss nicht für § 573 a BGB gelte, und reichten eine Räumungsklage ein.

Das Amtsgericht Neunkirchen entschied jedoch zu Gunsten der Mieterin. Es stellte klar, dass der vereinbarte Ausschluss der Eigenbedarfskündigung auch das Recht zur Kündigung nach § 573 a BGB einschließt. Obwohl der Nachtrag zum Mietvertrag ausschließlich die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erwähnt, interpretierte das Gericht die Vereinbarung so, dass der Vermieter generell nur bei Vertragsverletzungen des Mieters das Recht zur Kündigung hat. Diese Interpretation ist wichtig, um den Zweck des Kündigungsausschlusses zu erfüllen, nämlich den Mieterschutz durch die Sicherung des Wohnraums.

Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung des umfassenden Mieterschutzes und die sorgfältige Betrachtung von Kündigungsausschlussklauseln in Mietverträgen. Es zeigt, dass solche Klauseln weitreichende Implikationen haben können, die über den expliziten Wortlaut hinausgehen.

Mieter hat einen Anspruch auf Anbringung einer Balkonmarkise

05.03.2024

In einer wegweisenden Entscheidung hat das Landgericht Berlin (Urteil vom 13.03.2023 Az. 64 S 322/20) die Rechte von Mietern gestärkt, die sich auf ihren Balkonen vor Sonneneinstrahlung schützen möchten. Dieses Urteil bekräftigt, dass Mieter grundsätzlich das Recht haben, auf ihrem Balkon eine Markise anzubringen. Gleichzeitig legt das Urteil die Bedingungen fest, unter denen Vermieter dieses Recht einschränken dürfen.

Unzulässigkeit eines selbstständigen Beweisverfahrens zur Einholung eines Sachverständigengutachtens über die ortsübliche Vergleichsmiete. Amtsgericht Hamburg, Beschluss vom 16.01.2024 - 49 H 3/23 –

04.03.2024

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Die Benennung als 'Wohnung' im Kaufvertrag stellt keine zugesicherte Beschaffenheit dar Beschluss OLG Frankfurt vom 31.10.2023, Aktenzeichen 6 U 210/22

27.02.2024

Die bloße Nennung eines Verkaufsgegenstandes als "Wohnung" im Kaufvertrag impliziert keine Gewährleistung des Verkäufers hinsichtlich der baurechtlichen Genehmigung für eine Wohnnutzung.

Diese Benennung deutet lediglich auf die bisherige faktische Nutzung hin, ohne deren rechtliche Zulässigkeit zu garantieren.

Flächenabweichung: Zur Frage der Beschaffenheits-vereinbarung durch schlichte Angabe der grundbuchlich eingetragen Grundstücksgröße Urteil des LG München vom 24. März 2023 im Fall 31O 9367/22

20.02.2024

In der gegenständlichen Entscheidung wird ein wichtiger Aspekt des Immobilienrechts behandelt: Die Relevanz der im Grundbuch eingetragenen Grundstücksgröße im Rahmen eines Immobilienkaufvertrags. Hierbei steht die Frage im Vordergrund, inwieweit eine Abweichung der tatsächlichen von der im Grundbuch verzeichneten Fläche eine arglistige Täuschung darstellt und somit Schadensersatzansprüche begründen kann.

Urteil zur Duldungspflicht bei Modernisierungs-maßnahmen

06.02.2024

Im vorliegenden Fall ging es um die Duldungspflicht eines Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer zeitweisen Unbewohnbarkeit der Mietwohnung führen. Konkret handelt es sich um die Umstellung der Heizungs- und Warmwasserversorgung auf Fernwärme.

Wesentliche Entscheidungspunkte

Duldungspflicht trotz Unbewohnbarkeit: Der Mieter ist grundsätzlich zur Duldung von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen verpflichtet, auch wenn diese für einen klar definierten Zeitraum zu einer Unbewohnbarkeit der Wohnung führen. Diese Pflicht besteht jedoch nur, wenn der Vermieter dem Mieter für diesen Zeitraum eine angemessene Ersatzwohnung anbietet.

Energieeffizienz als Modernisierungsgrund: Die Umstellung von einer Gasetagen- oder Ofenheizung auf eine Fernwärmeversorgung wird als Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie angesehen. Dies rechtfertigt die Duldungspflicht des Mieters im Rahmen der Modernisierung.

Entscheidung des Gerichts

Das Gericht bestätigte in seinem Urteil, dass die Mieter zur Duldung der angekündigten Maßnahmen verpflichtet sind. Dabei betonte es die Bedeutung des Klimaschutzes und der Energieeffizienz. Es wurde festgestellt, dass die Unbewohnbarkeit der Wohnung während der Maßnahmen keine generelle Befreiung von der Duldungspflicht bedeutet, sofern eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt wird.

Bedeutung für Mieter und Vermieter

Dieses Urteil stärkt die Position der Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, die der Energieeffizienz und dem Klimaschutz dienen. Gleichzeitig unterstreicht es die Bedeutung einer angemessenen Kommunikation und des Angebots adäquater Alternativunterkünfte für Mieter während solcher Maßnahmen.

Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 26. Oktober 2023 AZ: 210 C 176/23

31.01.2024

In einem richtungsweisenden Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg wurde eine wichtige Entscheidung hinsichtlich der Verpflichtung von Mietern zu Schönheitsreparaturen getroffen.

Darf Vermieter ein Balkonkraftwerk verbieten?

23.01.2024

Das Amtsgericht Köln hat eine interessante Entscheidung zur aktuellen Frage des Anbringens vom Solarpaneelen auf dem Balkon einer Mietwohnung gefällt.

Die Ablehnung der Installation eines sogenannten "Balkonkraftwerks" mit extern angebrachten Solarpaneelen durch den Vermieter ist gemäß der aktuellen Gesetzeslage nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen. Andererseits ist es dem Vermieter nicht gestattet, die Genehmigung für eine Solaranlage, die optisch unauffällig ist und ohne Beeinträchtigung der Substanz des Mietobjekts auf dem Boden installiert wird, zu verweigern.

Grund für fristlose Kündigung: Katzenurin im Treppenhaus als erhebliche Beeinträchtigung des Wohnfriedens. Urteil des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel vom 11. Dezember 2023

19.01.2024

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Räumungsvergleich mit vereinbartem Ausschluss aller wechselseitiger Ansprüche schließt auch Schadenersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf aus

16.01.2024

In der Entscheidung des Amtsgerichts Bonn vom 1. September 2023, Aktenzeichen 206 C 1/23, ging es um einen Streit zwischen ehemaligen Mietern und ihrem Vermieter. Die Mieter behaupteten, der Vermieter habe fälschlicherweise Eigenbedarf angemeldet, um sie aus der Wohnung zu vertreiben, und verlangten Schadensersatz.

Der Fall wurde ursprünglich durch einen Räumungsvergleich beigelegt, in dem vereinbart wurde, dass alle gegenseitigen Ansprüche abgegolten sind. Das Gericht urteilte, dass dieser Vergleich auch mögliche Schadensersatzansprüche wegen des behaupteten vorgetäuschten Eigenbedarfs ausschließt, gestützt auf die Auslegung des Vergleichstextes und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Praxishinweis

Die Entscheidung verdeutlicht, dass bei dem Abschluss eines Räumungsvergleichs mit Verzicht auf wechselseitige aus dem Mietverhältnis auch eine spätere Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen umfasst ist, wenn sich herausstellt, dass der Vermieter den Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht hat und tatsächlich die Wohnung verkauft oder an eine dritte Person vermietet. Aus Mietersicht ist es daher sinnvoll in einem solchen Fall einen entsprechenden Vorbehalt in den Vergleich aufnehmen zu lassen.

Ausschlussfrist bei Betriebskosten-nachforderungen im Gewerberaum-mietverhältnis

09.01.2024

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Anforderungen an Begründung zur Befristung eines Wohnraum-mietvertrages

09.01.24

Der Vermieter forderte die Räumung der Mieter aufgrund des Ablaufs der Befristung des Mietverhältnisses. Der Mietvertrag war zunächst bis zum 01.04.2022 befristet, mit dem Befristungsgrund "Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung".

Kaum zeitliche Grenze zur Korrektur der Betriebskostenabrechnung bei Gewerbemiete

13.12.23

Das Brandenburgische Oberlandesgericht traf am 23. Mai 2023 eine wichtige Entscheidung im Fall 3 U 94/22, die sich auf die Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen in einem Gewerberaummietvertrag konzentriert. Daneben ging es um die Frage der Korrektur der Beitrebskostenabrechnung und deren zeitliche Grenze.

Kein Räumungsanspruch beim Ausbleiben von Spendengeldern des Vermieters an den Mieter zur Erfüllung der vereinbarten Mietzahlung

06.12.2023

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BGH: Kündigungswiderspruch des Mieters wegen Sorge vor drohender Obdachlosigkeit rechtfertigt sofortige Räumungsklage

28.11.2023

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Kosten der Dichtigkeitsprüfung der Gasleitungen können Betriebskosten sein

21.11.2023

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BGH: Fiktive Schadensberechnung im Mietrecht

21.11.2023

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BGH: Umlagefähigkeit von Kosten für ein Müllmanagementsystem auf Mieter

21.11.2023

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Corona-Lockdown – BGH entscheidet zur Eintrittspflicht der Betriebsschließungsversicherung

18.02.2022

Im Corona-Lockdown war es ein trauriges Bild. Zahlreiche Geschäfte mussten auf behördliche Anordnung schließen, um die Ausbreitung der Pandemie zu bekämpfen. Besonders hart traf es bekanntlich die Gastronomie. Ein Fall für die Betriebsschließungsversicherung, dachten sich viele Gastronomen und stießen bei ihrem Versicherer auf taube Ohren. Mit Hinweis darauf, dass Covid-19 nicht zu den versicherten Krankheiten zählt, sehen sich die Versicherer nicht in der Leistungspflicht.

BGH zu Mietzahlungspflicht im Lockdown

13.01.2022

In einer lange mit Spannung erwarteten Entscheidung hat der BGH nun entschieden, dass im Falle einer behördlich angeordneten Schließung von Geschäftsräumen, wie sie im Einzelhandel während des sog. ersten Lockdowns aufgrund der Covid-19-Pandemie angeordnet wurden, Gewerbemieter grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miete wegen einer „Störung der Geschäftsgrundlage“ haben können.

Corona: Pacht- und Mietminderung nach pandemiebedingter Betriebsschließung

21.10.2021

Erneut hatte ein Obergericht die Frage zu entscheiden, ob die pandemiebedingte Schließung eines Restaurants einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Pachtsache oder eine zur Vertragsanpassung berechtigende Störung der Geschäftsgrundlage darstellt. Diese Frage entschied das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. kürzlich in zwei Entscheidungen sowohl für ein Miet- als auch für ein Pachtverhältnis. (Az. 2 U 147/20 & 2 U 18/21)

Mietvertrag und Erbfall: Wem kündigen, wenn die Erben unbekannt sind?

13.08.2021

Leider immer häufiger kommt es vor, dass alleinstehende Menschen in ihrer Mietswohnung versterben und ein oder mehrere Erben nicht aufzufinden sind. Für Vermieter stellt sich in diesen Fällen die Frage, wie und wem gegenüber das weiter bestehende Mietverhältnis gekündigt werden kann. Dazu schaffte das Oberlandesgericht Brandenburg in einem aktuellen Beschluss etwas Klarheit. (Az. 3 W 35/21)

Steht hohes Alter einer Kündigung entgegen?

15.07.2021

Nicht selten wird der Kündigung eines Mietvertrages seitens des Mieters entgegengehalten, sein hohes Alter stelle einen besonderen Härtegrund dar, der ihm die Kündigung unzumutbar machen würde. Die Rechtsgrundlage für diesen Widerspruch findet sich in § 574 Abs. 1 BGB. Doch kann hohes Alter für sich genommen schon einen solchen Härtegrund darstellen? Darüber hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden. (Az.: VIII ZR 68/19)

Kündigung wegen Eigenbedarfs zur Unterbringung eines Au-Pairs

07.07.2021

Kann ein Vermieter seinem Mieter ordentlich wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er in der Mietwohnung ein Au-Pair unterbringen möchte? Geht es nach dem Amtsgericht München, ist das unter bestimmten Voraussetzungen möglich. (Az.: 473 C 11647/20)

Kündigung trotz Corona wegen verweigerter Wohnungsbesichtigung?

01.07.2021

Kann ein Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Mieter sich unter Berufung auf die Corona-Regelungen weigert, den Vermieter die Wohnung besichtigen zu lassen? Diese Frage hat das Amtsgericht Ludwigshafen in einem kürzlich ergangenen Urteil beantwortet. (Az.: 2i C 228/20)

Kann für einen Gewerberaummietvertrag das Wohnraummietrecht vereinbart werden?

12.04.2021

Mietet eine juristische Person eine Wohnung, gilt grundsätzlich das Gewerberaummietrecht. Doch was ist, wenn die juristische Person die Wohnung zu Wohnzwecken anmietet und somit zwischen den Parteien die konkludente Geltung des Wohnraummietrechts vereinbart sein könnte? Das hatte das Landgericht Cottbus zu entscheiden. (Az. 1 O 264/19)

Berechtigt ein Schriftformverstoß zur Kündigung eines Mietvertrages?

09.04.2021

Kündigt ein Vermieter einen Mietvertrag gem. § 550 BGB, da eine Nebenabrede über die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen nicht der Schriftform entspreche, kann dies rechtsmissbräuchlich sein. Dies gilt zumindest, wenn die Nebenabrede für den Vermieter nur von Vorteil ist und der Schriftformmangel ausgenutzt wird, um sich von einem lästig gewordenen Mietverhältnis zu lösen, so das OLG Hamburg. (Az. 4 U 40/20)

Coronabedingte Einschränkungen der Gewerberaumnutzung sind kein Mietmangel

15.03.2021

Nach und nach werden immer mehr Entscheidungen der Oberlandesgerichte zur Frage der Mietzinszahlungsverpflichtung im Falle behördlicher Nutzungsuntersagung im Zuge der Covid-19-Pandemie gefällt und veröffentlicht.
Die Rechtsprechung ist uneinheitlich, es zeichnet sich jedoch eine klare Tendenz ab.

Erlöschen von Optionsrechten durch Laufzeitveränderung im Gewerbemietrecht?

16.03.2021

Stirbt ein Mieter, treten die Erben an seine Stelle in den Mietvertrag ein. Kündigen die Erben das Mietverhältnis nicht außerordentlich, entstehen weitere Mietzinsforderungen des Vermieters. Die Frage ist nun, wer für diese Forderungen haftet – Kann der Vermieter diese direkt gegen die Erben geltend machen, oder beschränkt sich die Haftung auf den Nachlass des verstorbenen Mieters? Dazu entschied der BGH in einem kürzlich ergangenen Urteil (Az.: VIII ZR 122/18).

Beschleunigungsgebot bei Covid-19-Verfahren

08.03.2021

Der Deutsche Bundestag hat am 17.12.2020 das Gesetz zu Miet – und Pachtverhältnissen während der Covid-19-Pandemie verabschiedet.

Covid-19-Pandemie und Mietzinszahlung

08.03.2021

Die Rechtslage zur Frage der Mietzahlungsverpflichtung von Gewerbemietern in Zeiten des Lockdowns mit staatlich angeordneten Zwangsschließungen ist weiterhin ungeklärt. Im juristischen Blätterwald gibt es eine Vielzahl verschiedener Meinungen, die darin z.B. einen Mangel und damit einhergehendes Minderungsrecht erblicken oder aber einen Fortfall der Mietzahlungspflicht nach den Grundsätzen der Unmöglichkeit der Leistung annehmen. Andere sind der Auffassung, dass sich faktisch nichts ändere, weil das Risiko der vertragsgemäßen Verwendbarkeit der Mietsache nach der vertraglichen Risikoverteilung allein der Mieter und nicht der Vermieter trage. Die Gegenposition meint, dass ein sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage vorliege, weil sich durch die unerwartete Pandemie und deren Folgen, die Umstände derart gravierend geändert hätten, dass eine Vertragsanpassung, die jedenfalls einen teilweisen Fortfall der Mietzinspflicht rechtfertigte, vorzunehmen sei.

Zum Aufzugbau ist Zustimmung der Miteigentümer notwendig

20.01.2017

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Frist zur Nachforderung von Betriebskosten gilt auch bei verspäteter WEG-Abrechnung

01.02.2017

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LG München: Bäume sind keine geeignete Balkonbepflanzung

09.02.2017

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Mieter räumt gekündigte Wohnung nicht – Vermieter kann saftige Nachzahlung verlangen

13.02.2017

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Mietrecht: Wer bedroht, der fliegt

01.02.2017

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Abrechnung von Konsultationen "zur Unzeit"

20.01.2017

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Honorarrückforderung von Laborarzt wegen Vorteilsgewährung

20.01.2017

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Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnung endet auf den Tag genau

06.01.2017

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BGH: Duldungspflicht des Mieters bei Einbau von Rauchwarnmeldern

06.01.2017

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Vermieter erhält Schadensersatz vom Abrechnungsdienstleister

06.01.2017

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Patient darf Marihuana anbauen

06.01.2017

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Kautionseinbehalt bei verjährten Ansprüchen nicht zulässig

06.01.2017

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Fristlose Kündigung nach ausbleibenden Mietzahlungen des Job-Centers

06.01.2017

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Nach Diebstahl: Mieter haftet nicht für Verlust der Haustürschlüssel

06.01.2017

Nach Diebstahl: Mieter haftet nicht für Verlust der Haustürschlüssel

Aufrechnung und Minderung in Gewerbe-Mietverträgen grundsätzlich zulässig

06.01.2017

Aufrechnung und Minderung in Gewerbe-Mietverträgen grundsätzlich zulässig

Nur Übergabe von renoviertem Wohnraum verpflichtet Mieter zu Schönheitsreparaturen

06.01.2017

Nur Übergabe von renoviertem Wohnraum verpflichtet Mieter zu Schönheitsreparaturen

Nichtzahlung des Nachzahlungssaldos aus Betriebskostenabrechnung rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses

06.01.2017

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BGH ändert seine bisherige Rechtssprechung zur Erstellung von Betriebskostenabrechung

06.01.2017

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Schönheitsreparaturen - Parkettklausel in Mietverträgen unwirksam!

06.01.2017

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Letztwillige Zuwendung eines Wohnrechts an längerlebenden Ehegatten

06.01.2017

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Untervermietung bei längerem Auslandsaufenthalt des Mieters möglich

06.01.2017

Untervermietung bei längerem Auslandsaufenthalt des Mieters möglich

Kein Rechtsmissbrauch des Vermieters bei Kündigung wegen eines bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht erwogenen Eigenbedarfs

06.01.2017

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BGH: Warmwasserkosten bei hohem Wohnungsleerstand

06.01.2017

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BGH: Rauchen auf dem Balkon kann der Mitmieter in der Regel nicht untersagen

06.01.2017

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Entgangener Gewinn als Schaden des Mieters bei Vereitelung seines Vorkaufsrechts

06.01.2017

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AG Düsseldorf: Mieter dürfen im Stehen urinieren

06.01.2017

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BGH: Kündigung bei unverschuldeter Geldnot des Mieters

06.01.2017

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BGH: Wechsel des Bodenbelags in einer Eigentumswohnung

06.01.2017

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Kein Auskunftsanspruch des Mieters über erhobene Anschuldigungen von Mitmietern

06.01.2017

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BGH: Grenzen des Zurückbehaltungsrecht des Mieters

06.01.2017

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