Pachtvertrag

Unter einem Pachtvertrag versteht man ein Dauerschuldverhältnis, dass die Gebrauchsüberlassung an einem Gegenstand auf Zeit, gegen Entgelt und mit der Möglichkeit der Fruchtziehung begründet. Gesetzlich geregelt ist der Pachtvertrag in § 581 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Im Vergleich zu einem Mietvertrag kann ein Pachtvertrag nicht nur über Sachen, sondern auch über Rechte geschlossen werden.

Ein weiterer entscheidender Unterscheid zwischen einem Pachtvertrag und einem Mietvertrag ist die Tatsache, dass das Entgelt nicht in einem vorher festgelegten Betrag besteht, sondern in der Regel an den Umsatz oder Ertrag der gepachteten Sache gekoppelt ist.

Um wirksam beendet zu werden muss auch ein Pachtvertrag gekündigt werden. Hierbei sind analog die Kündigungsvorschriften über Mietverträge anwendbar.

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Steht hohes Alter einer Kündigung entgegen?

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Nicht selten wird der Kündigung eines Mietvertrages seitens des Mieters entgegengehalten, sein hohes Alter stelle einen besonderen Härtegrund dar, der ihm die Kündigung unzumutbar machen würde. Die Rechtsgrundlage für diesen Widerspruch findet sich in § 574 Abs. 1 BGB. Doch kann hohes Alter für sich genommen schon einen solchen Härtegrund darstellen? Darüber hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden. (Az.: VIII ZR 68/19)

Kündigung wegen Eigenbedarfs zur Unterbringung eines Au-Pairs

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Kann ein Vermieter seinem Mieter ordentlich wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er in der Mietwohnung ein Au-Pair unterbringen möchte? Geht es nach dem Amtsgericht München, ist das unter bestimmten Voraussetzungen möglich. (Az.: 473 C 11647/20)

Kündigung trotz Corona wegen verweigerter Wohnungsbesichtigung?

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Kann ein Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Mieter sich unter Berufung auf die Corona-Regelungen weigert, den Vermieter die Wohnung besichtigen zu lassen? Diese Frage hat das Amtsgericht Ludwigshafen in einem kürzlich ergangenen Urteil beantwortet. (Az.: 2i C 228/20)

Kann für einen Gewerberaummietvertrag das Wohnraummietrecht vereinbart werden?

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Mietet eine juristische Person eine Wohnung, gilt grundsätzlich das Gewerberaummietrecht. Doch was ist, wenn die juristische Person die Wohnung zu Wohnzwecken anmietet und somit zwischen den Parteien die konkludente Geltung des Wohnraummietrechts vereinbart sein könnte? Das hatte das Landgericht Cottbus zu entscheiden. (Az. 1 O 264/19)

Berechtigt ein Schriftformverstoß zur Kündigung eines Mietvertrages?

09.04.2021

Kündigt ein Vermieter einen Mietvertrag gem. § 550 BGB, da eine Nebenabrede über die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen nicht der Schriftform entspreche, kann dies rechtsmissbräuchlich sein. Dies gilt zumindest, wenn die Nebenabrede für den Vermieter nur von Vorteil ist und der Schriftformmangel ausgenutzt wird, um sich von einem lästig gewordenen Mietverhältnis zu lösen, so das OLG Hamburg. (Az. 4 U 40/20)

Coronabedingte Einschränkungen der Gewerberaumnutzung sind kein Mietmangel

15.03.2021

Nach und nach werden immer mehr Entscheidungen der Oberlandesgerichte zur Frage der Mietzinszahlungsverpflichtung im Falle behördlicher Nutzungsuntersagung im Zuge der Covid-19-Pandemie gefällt und veröffentlicht.
Die Rechtsprechung ist uneinheitlich, es zeichnet sich jedoch eine klare Tendenz ab.

Erlöschen von Optionsrechten durch Laufzeitveränderung im Gewerbemietrecht?

16.03.2021

Stirbt ein Mieter, treten die Erben an seine Stelle in den Mietvertrag ein. Kündigen die Erben das Mietverhältnis nicht außerordentlich, entstehen weitere Mietzinsforderungen des Vermieters. Die Frage ist nun, wer für diese Forderungen haftet – Kann der Vermieter diese direkt gegen die Erben geltend machen, oder beschränkt sich die Haftung auf den Nachlass des verstorbenen Mieters? Dazu entschied der BGH in einem kürzlich ergangenen Urteil (Az.: VIII ZR 122/18).

Das ist doch schon die halbe Miete …

09.03.2021

Die Rechtsprechung hinsichtlich der Mietzahlungsverpflichtung im Gewerbemietrecht bei pandemiebedingten Nutzungsuntersagungen bleibt uneinheitlich. Am 24.02.2021 entschieden sowohl das Oberlandesgericht Karlsruhe (Az. 7 U 109/20) als auch das Oberlandesgericht Dresden (Az. 5 U 1782/20) zwei sehr ähnlich gelagerte Fälle. Die Ähnlichkeit rührte nicht zuletzt daher, dass in beiden Fällen die beklagte Partei dieselbe war. Es handelte sich um ein deutschlandweit operierendes Textilunternehmen, welches sich aufgrund der staatlich angeordneten Nutzungsuntersagungen während des sogenannten 1. Lock-Down geweigert hatte, die April-Miete zu zahlen. Wer sich von diesem Tag zumindest eine Tendenz der Obergerichte in der Beurteilung dieser Sachverhalte erhoffte, wurde enttäuscht. Beide Gerichte urteilten genau gegensätzlich.

Beschleunigungsgebot bei Covid-19-Verfahren

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Der Deutsche Bundestag hat am 17.12.2020 das Gesetz zu Miet – und Pachtverhältnissen während der Covid-19-Pandemie verabschiedet.

Covid-19-Pandemie und Mietzinszahlung

08.03.2021

Die Rechtslage zur Frage der Mietzahlungsverpflichtung von Gewerbemietern in Zeiten des Lockdowns mit staatlich angeordneten Zwangsschließungen ist weiterhin ungeklärt. Im juristischen Blätterwald gibt es eine Vielzahl verschiedener Meinungen, die darin z.B. einen Mangel und damit einhergehendes Minderungsrecht erblicken oder aber einen Fortfall der Mietzahlungspflicht nach den Grundsätzen der Unmöglichkeit der Leistung annehmen. Andere sind der Auffassung, dass sich faktisch nichts ändere, weil das Risiko der vertragsgemäßen Verwendbarkeit der Mietsache nach der vertraglichen Risikoverteilung allein der Mieter und nicht der Vermieter trage. Die Gegenposition meint, dass ein sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage vorliege, weil sich durch die unerwartete Pandemie und deren Folgen, die Umstände derart gravierend geändert hätten, dass eine Vertragsanpassung, die jedenfalls einen teilweisen Fortfall der Mietzinspflicht rechtfertigte, vorzunehmen sei.

Unser Angebot in der Coronakrise: Ein guter Rat – kostenlos

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bei uns in der Kanzlei häufen sich die Anfragen in der Krise. Die Anfragen kommen sowohl aus der Mandantschaft als auch von Neusser Mitbürgern. Dabei erleben wir die Sorgen der Kunden und insbesondere diejenigen der Bürger, die sich um das Wohl ihrer Familien, Lieben und ihre Existenzen sorgen. Hinzu kommt bei den Anfragen immer auch die Sorge, in der Krise nun auch noch einen teuren Rechtsanwalt für einen Rat bezahlen zu müssen.

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Kündigungsschutz für Mieter aufgrund der „Corona-Krise“

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Mietverhältnisse können aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Absatz 1, Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)). Angesichts der Einnahmeausfälle und Unwägbarkeiten durch die COVID-19-Pandemie könnte dies zu einer Kündigungswelle führen, weil Gewerbetreibende und Wohnungsmieter – unverschuldet - nicht mehr in der Lage sind, die geschuldete Miete zu zahlen. Der Gesetzgeber reagiert nun auf dieses Problem: Der Deutsche Bundestag und wird heute – das darf als sicher gelten – das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht beschließen, das auch notwendige Übergangsregelungen für die Kündigungsregeln im Mietrecht enthält.

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