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Mietvertrag Kündigung

Unter einer Kündigung versteht man im Mietrecht die einseitige Beendigung eines Mietverhältnisses durch den Mieter oder den Vermieter.

Sowohl auf Seite des Mieters, als auch auf Seite des Vermieters ist es wichtig zwischen einer ordentlichen  und einer außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden, da daran jeweils unterschiedliche Anforderungen gestellt werden.

Da es sich bei einem Mietvertrag um ein besonderes Vertragsverhältnis handelt ist die Kündigung auf Seiten des Mieters relativ einfach. Gesetzlich normiert sind die Anforderungen an eine ordentliche Kündigung durch den Mieter in den §§ 542, 568, 573c BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Bei einer ordentlichen Kündigung ist lediglich die Wahrung der vorgesehenen Frist, welche sich aus § 573c Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ergibt und der Schriftform gemäß § 568 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) verpflichtend. Diese Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Die Kündigung hat in den meisten Fällen bis zum Ende des dritten Werktags des Monats zu erfolgen und wird daraufhin zum Ende des übernächsten Monats wirksam. Einen Kündigungsgrund muss ein Mieter im Rahmen einer ordentlichen Kündigung nicht nennen. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter den Vertrag kündigen will. Zunächst bleibt es bei den Voraussetzungen der §§ 542, 568, 573c BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Hinzu treten jedoch einige Vorschriften, die den Mieter schützen und vor der Willkür des Vermieters bewahren sollen. Diese Schutzmechanismen finden Ihre gesetzliche Regelung in § 573 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Danach kann ein Vermieter den Mietvertrag nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Wann ein solches berechtigtes Interesse vorliegt wird in § 573 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ausdrücklich genannt.

Andere als die enumerativ genannten Kündigungsgründe sind nicht zulässig und führen zu einer Unwirksamkeit der Kündigung. Wie bei einer ordentlichen Kündigung von Seiten des Mieters ist auch bei einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter eine Kündigungsfrist, sowie die Schriftform zu wahren. Die Kündigungsfristen des Vermieters sind gesetzlich in § 573c BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) normiert und sind gemäß Absatz 2 an die bis zum Kündigungszeitpunkt bestehende Dauer des Mietverhältnisses geknüpft.

Von diesen Möglichkeiten der ordentlichen Kündigung auf Seite des Mieters und auf Seite des Vermieters ist die außerordentliche, bzw. fristlose Kündigung zu unterscheiden.

Wie im Falle aller Dauerschuldverhältnisse ist eine fristlose Kündigung (bzw. eine außerordentliche Kündigung) an bestimmte, gesetzlich normierte Voraussetzungen geknüpft. Sollten diese Voraussetzungen nicht vorliegen, so ist die Kündigung nicht rechtmäßig und damit unwirksam.

Nach der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2001 finden sich die gesetzlichen Regelungen über die außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter in den §§ 543, 569 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Entscheidend ist, dass ein wichtiger, zur Kündigung berechtigender Grund vorliegt, der eine ordentliche Kündigung unzumutbar macht (siehe dazu § 543 Abs. 1 S. 1 BGB). § 543 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zählt exemplarisch einige „wichtige Gründe“ im Sinne des Gesetzes auf. Ergänzt wird diese Vorschrift durch § 569 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

In jedem Fall ist es anzuraten, vor dem Aussprechen einer außerordentlichen Kündigung sachkundigen Rat einzuholen, denn häufig ist es für den Laien nicht zu überblicken wann genau ein „wichtiger Grund“ im Sinne des Gesetzes vorliegt.

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Jens Schulte-Bromby

Jens Schulte-Bromby

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