Mietminderung

Unter einer Mietminderung versteht man ein Sonderrecht des Mieters im Fall eines Mangels an der Mietsache. Die Mietminderung soll dabei einen interessengerechten Ausgleich zwischen den Vermieter- und den Mieterinteressen vornehmen.

So ist eine Mietminderung immer dann angebracht, wenn die Mietsache sich aufgrund eines Mangels nichts mehr zum bestimmungsgemäßen Gebrauch eignet, der Mieter also eine Einbuße an der Mietsache erleidet.

Im Falle eines Mangels an der Mietsache gemäß § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist der Mieter zu einer unverzüglichen Mängelanzeige verpflichtet. Diese Verpflichtung ergibt sich aus § 536c Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Sollte der Mieter es versäumen den Mangel anzuzeigen, so erlischt sein Recht auf Mietminderung aus § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und die in § 536a Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bezeichneten Schadenersatzansprüche. Nicht erheblich ist dabei die Form der Mängelanzeige, wobei es sich empfiehlt aus Gründen der Beweisbarkeit die Schriftform zu wahren.

Kommt es zu einem Mangel an der Mietsache, die den bestimmungsgemäßen Gebrauch ganz oder teilweise aufhebt bzw. mindert, so ist der Mieter gemäß § 536 Abs. 1 BGB dazu berechtigt die Miete zu mindern, also zu kürzen. Wie hoch eine Mietminderung im Falle eines Mangels ausfällt ist abhängig von den konkreten Umständen und sollte im Zweifel genau recherchiert werden.

Die Mietminderung ist ab dem Zeitpunkt zu dem der Mangel auftritt zulässig. Es ist dabei unerheblich, ob die Mängelanzeige dem Vermieter bereits zugegangen ist bzw. ob eine Frist zur Beseitigung des Mangels bereits verstrichen ist.

Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung der Mietminderung nachdem der Mangel beseitigt wurde. Dies liegt darin begründet, dass die Mietminderung keine Strafe oder kein Druckmittel sein soll, sondern lediglich einen Ausgleich dafür schafft, dass die Mietsache sich in einem bestimmten Zeitraum nicht zum bestimmungsgemäßen Gebrauch eignet.

Von einer Mietminderung zu unterscheiden ist das Zurückbehaltungsrecht des Mieters. Dieses kann grundsätzlich anstelle oder parallel zu einer Mietminderung geltend gemacht werden. Unter einem Zurückbehaltungsrecht versteht man im Mietrecht ein Druckmittel des Mieters zur Durchsetzung des Anspruchs auf Wiederherstellung der vertragsgemäßen Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.

Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters entsteht wie auch das Recht zur Mietminderung mit dem Auftreten des Mangels und erlischt mit dessen Beseitigung. Dies bedeutet konkret, dass das Zurückbehaltungsrecht mit dem Fälligwerden der nächsten monatlichen Mietzahlung ausgeübt werden kann. Dies unterscheidet das Zurückbehaltungsrecht von der Mietminderung, die auch rückwirkend zulässig ist.

Unklarheit besteht in Literatur und Rechtsprechung nach wie vor darüber, in welcher Höhe ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden darf. Fest steht lediglich, dass der Betrag im Hinblick auf den Mangel angemessen sein muss, was in der Regel dann der Fall ist, wenn der Zurückbehaltungsbetrag das doppelte der Mängelbeseitigungskosten, bzw. das doppelte des Mietminderungsbetrags nicht übersteigt.

Weiterhin ist anzumerken, dass der Mieter den einbehaltenen Betrag nach Beseitigung des Mangels zurückzuzahlen hat.

Im Falle eines Mangels an der Mietsache gemäß § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist der Mieter zu einer unverzüglichen Mängelanzeige verpflichtet. Diese Verpflichtung ergibt sich aus § 536c Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Sollte der Mieter es versäumen den Mangel anzuzeigen, so erlischt sein Recht auf Mietminderung aus § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und die in § 536a Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bezeichneten Schadenersatzansprüche. Nicht erheblich ist dabei die Form der Mängelanzeige, wobei es sich empfiehlt aus Gründen der Beweisbarkeit die Schriftform zu wahren.

Kommt es zu einem Mangel an der Mietsache, die den bestimmungsgemäßen Gebrauch ganz oder teilweise aufhebt bzw. mindert, so ist der Mieter gemäß § 536 Abs. 1 BGB dazu berechtigt die Miete zu mindern, also zu kürzen. Wie hoch eine Mietminderung im Falle eines Mangels ausfällt ist abhängig von den konkreten Umständen und sollte im Zweifel genau recherchiert werden.

Die Mietminderung ist ab dem Zeitpunkt zu dem der Mangel auftritt zulässig. Es ist dabei unerheblich, ob die Mängelanzeige dem Vermieter bereits zugegangen ist bzw. ob eine Frist zur Beseitigung des Mangels bereits verstrichen ist. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung der Mietminderung nachdem der Mangel beseitigt wurde. Dies liegt darin begründet, dass die Mietminderung keine Strafe oder kein Druckmittel sein soll, sondern lediglich einen Ausgleich dafür schafft, dass die Mietsache sich in einem bestimmten Zeitraum nicht zum bestimmungsgemäßen Gebrauch eignet.

Von einer Mietminderung zu unterscheiden ist das Zurückbehaltungsrecht des Mieters. Dieses kann grundsätzlich anstelle oder parallel zu einer Mietminderung geltend gemacht werden. Unter einem Zurückbehaltungsrecht versteht man im Mietrecht ein Druckmittel des Mieters zur Durchsetzung des Anspruchs auf Wiederherstellung der vertragsgemäßen Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.

Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters entsteht wie auch das Recht zur Mietminderung mit dem Auftreten des Mangels und erlischt mit dessen Beseitigung. Dies bedeutet konkret, dass das Zurückbehaltungsrecht mit dem Fälligwerden der nächsten monatlichen Mietzahlung ausgeübt werden kann. Dies unterscheidet das Zurückbehaltungsrecht von der Mietminderung, die auch rückwirkend zulässig ist.

Unklarheit besteht in Literatur und Rechtsprechung nach wie vor darüber, in welcher Höhe ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden darf. Fest steht lediglich, dass der Betrag im Hinblick auf den Mangel angemessen sein muss, was in der Regel dann der Fall ist, wenn der Zurückbehaltungsbetrag das doppelte der Mängelbeseitigungskosten, bzw. das doppelte des Mietminderungsbetrags nicht übersteigt.

Weiterhin ist anzumerken, dass der Mieter den einbehaltenen Betrag nach Beseitigung des Mangels zurückzuzahlen hat.