Wer erstmals zivilrechtlich Gesellschafter wird, ist „neuer Gesellschafter" – wirtschaftliche Vorbeteiligung schützt nicht vor Grunderwerbsteuer
BFH v. 25.2.2026 – II R 5/24: Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Erwerb eines Anteils an einer Personengesellschaft

Worum geht es?

Besitzt eine Personengesellschaft – etwa eine GmbH & Co. KG – Grundstücke, kann Grunderwerbsteuer anfallen, ohne dass ein Grundstück selbst verkauft wird. Es genügt, dass sich der Gesellschafterbestand innerhalb von fünf Jahren zu mindestens 95 % ändert (§ 1 Abs. 2a GrEStG). Das Gesetz behandelt einen solchen Gesellschafterwechsel so, als seien die Grundstücke übertragen worden.

Im entschiedenen Fall ging es um die Frage: Löst der Erwerb eines Kommanditanteils auch dann Grunderwerbsteuer aus, wenn der Erwerber die Gesellschaft bereits zuvor wirtschaftlich – über eine andere Beteiligungsgesellschaft – kontrollierte?

Der Fall – vereinfacht dargestellt

Eine GmbH (M-GmbH) hielt sämtliche Anteile an einer Komplementär-GmbH und war zugleich über eine Zwischengesellschaft (L-GmbH) wirtschaftlich mit einer grundbesitzenden KG verbunden. Mit notariellem Vertrag erwarb die M-GmbH den Kommanditanteil an der KG von der L-GmbH. Die Übertragung wurde aufschiebend bedingt auf die Eintragung im Handelsregister vereinbart. Kurz vor der Eintragung erwarb die KG ein Grundstück. Die Eintragung der M-GmbH als neue Kommanditistin erfolgte wenige Wochen später.

Das Finanzamt erhob Grunderwerbsteuer. Die Klägerin argumentierte, die M-GmbH sei wirtschaftlich bereits vorher beteiligt gewesen und daher keine „neue" Gesellschafterin.

Die Entscheidung des BFH

Der BFH wies die Revision zurück und stellte klar:

A. Maßgeblich ist allein die zivilrechtliche Beteiligung

„Neuer Gesellschafter" im Sinne des § 1 Abs. 2a GrEStG ist jeder, der vor dem dinglichen Übergang des Gesellschaftsanteils nicht unmittelbar zivilrechtlich an der Personengesellschaft beteiligt war. Wirtschaftliche Betrachtungsweisen – etwa eine faktische Kontrolle über Zwischengesellschaften – sind ohne Bedeutung.

B. Aufschiebende Bedingung verschiebt den Erwerbszeitpunkt

Da die Anteilsübertragung unter der aufschiebenden Bedingung der Handelsregistereintragung stand, ging der Anteil erst mit Eintragung am 19.8.2014 zivilrechtlich über. Zu diesem Zeitpunkt war die KG bereits grundbesitzend – die Steuer wurde ausgelöst.

C. Keine Steuerbefreiung bei rein wirtschaftlicher Vorbeteiligung

Die Steuerbefreiung des § 6 Abs. 3 GrEStG setzt eine echte zivilrechtliche Beteiligung am Gesamthandsvermögen voraus. Bloße schuldrechtliche Bindungen – wie Kaufverträge, Vollmachten oder wirtschaftliche Beherrschung – genügen hierfür nicht. Der Befreiungstatbestand war daher bereits dem Grunde nach nicht eröffnet.

Was bedeutet das für die Praxis?

1. Strenge Formalisierung: Der BFH bestätigt, dass im Anwendungsbereich des § 1 Abs. 2a GrEStG ausschließlich die zivilrechtliche Gesellschafterstellung zählt. Wer erstmals unmittelbar Gesellschafter einer grundbesitzenden Personengesellschaft wird, gilt als „neuer Gesellschafter" – unabhängig von jeder wirtschaftlichen Vorbeziehung.

2. Gestaltungsrisiko bei bedingten Übertragungen: Wird die Anteilsabtretung aufschiebend bedingt vereinbart, bestimmt der Zeitpunkt des Bedingungseintritts den steuerlichen Erwerb. Zwischenzeitliche Grundstückserwerbe der Gesellschaft können die Grunderwerbsteuerpflicht erst begründen.

3. Kein Schutz durch wirtschaftliche Identität: Auch wer eine Personengesellschaft wirtschaftlich vollständig beherrscht, wird beim erstmaligen zivilrechtlichen Anteilserwerb als Neugesellschafter behandelt. Die Steuerbefreiung nach § 6 GrEStG greift nur bei bestehender zivilrechtlicher Beteiligung am Gesamthandsvermögen.

Handlungsempfehlung

Bei der Umstrukturierung von Beteiligungen an grundbesitzenden Personengesellschaften ist die grunderwerbsteuerliche Belastung frühzeitig in die Planung einzubeziehen. Insbesondere bei Anteilserwerben durch bislang nur mittelbar beteiligte Gesellschaften sollte geprüft werden, ob durch geeignete Gestaltung – etwa die rechtzeitige Begründung einer unmittelbaren Beteiligung – die Steuerbelastung vermieden oder reduziert werden kann.