Vorfälligkeitsentschädigung: Rückforderung bei Immobiliardarlehen nur noch in Ausnahmefällen möglich
OLG München bestätigt Anspruch der Bank – keine Sittenwidrigkeit des Darlehensvertrages

Das Oberlandesgericht München hat mit Beschluss vom 05.02.2026 (Az. 19 U 1341/25e, WM 2026, 814) klargestellt, dass Kreditinstituten der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung gemäß § 502 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der vorzeitigen Rückführung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrages zusteht – auch wenn die vertraglichen Angaben zur Berechnungsmethode nicht jedes Detail finanzmathematisch ausformulieren. Gleichzeitig hat das OLG München eine Rückforderung über § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen vermeintlicher Sittenwidrigkeit des Darlehensvertrages abgelehnt.

Restriktive Auslegung des § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Das Merkmal der „unzureichenden" Angabe über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung denkbar eng und restriktiv auszulegen . Da die Verbraucherkreditrichtlinie auf Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge keine Anwendung findet, genügt es im Hinblick auf hinreichende Transparenz und Nachvollziehbarkeit, wenn der Darlehensgeber die wesentlichen Parameter in groben Zügen benennt . Insbesondere bedarf es keiner Darstellung finanzmathematischer Berechnungsformeln – diese hätten angesichts ihrer Komplexität für den normal informierten, angemessen aufmerksamen und verständigen Verbraucher keinen Informationsmehrwert  .

Auch der Hinweis im Darlehensvertrag, dass „etwa vertraglich vereinbarte" Sondertilgungsrechte bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden, ist nach Auffassung des OLG München nicht als unzureichend im Sinne des § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen. Erläuterungen dazu, wie genau sich Sondertilgungsrechte auf die Berechnung auswirken, sind nicht erforderlich.

Keine Sittenwidrigkeit des Darlehensvertrages

Die Rückforderung der Vorfälligkeitsentschädigung über § 138 Abs. 1 BGB i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB scheitert ebenfalls. Das OLG München erinnert an den Grundsatz, dass für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts maßgeblich sind  . Ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ist nach ständiger BGH-Rechtsprechung erst anzunehmen, wenn der effektive Vertragszins den marktüblichen Effektivzins relativ um etwa 100 % oder absolut um 12 Prozentpunkte übersteigt  . Im konkreten Fall hatte das erstinstanzliche Landgericht unter Hinzuziehung eines Sachverständigen festgestellt, dass der vereinbarte Zinssatz im Vergleich zum marktüblichen Vergleichszinssatz diese Schwelle nicht erreicht – die Sittenwidrigkeit wurde daher zu Recht verneint.

Bearbeitungsgebühr als Teil des Schadens

Auch das Abrechnungsentgelt in Höhe von 80 € für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist nach Auffassung des OLG München nicht zu erstatten. Es handelt sich um einen anerkannten Teil des mit der vorzeitigen Rückführung verbundenen Schadens. Da sich dieser Aufwand kaum exakt beziffern lässt, ist dessen Ermittlung im Wege der Schätzung zulässig und von der Rechtsprechung anerkannt.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung verdeutlicht: Eine Rückforderung der gezahlten Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen ist nach der aktuellen Rechtslage nur noch in ganz engen Ausnahmefällen denkbar – nämlich dann, wenn die vertraglichen Angaben zur Berechnungsmethode tatsächlich gänzlich fehlen oder für den verständigen Verbraucher in keiner Weise nachvollziehbar sind. Die schlichte Berufung auf „unzureichende" Angaben oder vermeintliche Sittenwidrigkeit genügt nicht.

Unsere Beratungsleistung

Als Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht berät Rechtsanwalt Markus Jansen Kreditinstitute und Darlehensnehmer gleichermaßen zu allen Fragen der Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliardarlehen:

- Für Kreditinstitute: Prüfung und Optimierung bestehender Vertragsmuster auf Konformität mit der aktuellen BGH- und OLG-Rechtsprechung; Abwehr unberechtigter Rückforderungsansprüche.

- Für Darlehensnehmer: Realistische Einschätzung, ob im Einzelfall eine erfolgreiche Rückforderung der Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt in Betracht kommt – keine Empfehlung aussichtsloser Verfahren.

Wir beraten Sie fundiert und ergebnisorientiert – auf Basis der aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung.