Urteilsbesprechung: BGH, Urteil vom 27. Februar 2026 – V ZR 219/24

Zum Umfang der Erstherstellungspflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau

A. Einleitung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom heutigen Tag eine für die Praxis des Wohnungseigentumsrechts zentrale Frage entschieden: Wie weit reicht die Erstherstellungspflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bei einem steckengebliebenen Bau nach Insolvenz des Bauträgers? Die Entscheidung löst den Erstherstellungsanspruch von der strengen Zuordnung zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum und bestimmt dessen Umfang funktional-baupraktisch.

B. Sachverhalt

Die Kläger sind Sondereigentümer zweier unvollständig hergestellter Dachgeschosseinheiten. Die beklagte GdWE war bereits 2019 rechtskräftig verurteilt worden, das Gemeinschaftseigentum erstmalig plangerecht herzustellen. Über die Reichweite dieser Pflicht bestand Streit.

2022 lehnten die Wohnungseigentümer zwei Beschlussanträge der Kläger ab: zum einen die Feststellung, dass zur Erstherstellung auch die nichttragenden Innenwände, die Elektroinstallation und der Heizungsanschluss nebst Heizkörpern gehören; zum anderen die Gestattung des Einbaus von sechs Dachflächenfenstern auf Kosten der Kläger. Die daraufhin erhobene Beschlussfassungsklage blieb in beiden Vorinstanzen – AG Mettmann (26 C 26/22) und LG Düsseldorf (25 S 9/24) – erfolglos.

C. Entscheidung des BGH

I. Ergebnis

Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und differenziert entschieden:

Hinsichtlich der Zwischenwände, der Elektroinstallation und des Heizungsanschlusses hat er den begehrten Beschluss gerichtlich ersetzt.
Hinsichtlich der Dachflächenfenster hat er die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.
II. Erweiterung des Erstherstellungsanspruchs

Das WEG enthält keine Regelungen zur Erstherstellungspflicht bei steckengebliebenen Bauten. Bislang war höchstrichterlich lediglich geklärt, dass die GdWE zur Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet ist. Der BGH entscheidet nunmehr, dass der Erstherstellungsanspruch nicht auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt ist und es auf die dingliche Zuordnung der Bauteile nicht ankommt.

Die Begründung überzeugt: Die GdWE muss ohnehin die umschließenden Wände, Böden, Decken, tragenden Innenwände und Versorgungsleitungen errichten. Es ist aus baupraktischen Gründen geboten, den Anspruch auf die nichttragenden Innenwände in verputzter Form, die unter Putz verlegten Leitungen sowie den Heizungsanschluss nebst Zuleitungen und Heizkörpern zu verlängern, da nur so eine wirtschaftlich sinnvolle Gesamtherstellung gewährleistet ist.

III. Kostentragung

Der BGH differenziert klar:

Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum tragen gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG alle Wohnungseigentümer.
Soweit die GdWE auf Verlangen einzelner Eigentümer auch Teile des Sondereigentums miterrichtet, trifft die Kostenlast die begehrenden Eigentümer.
IV. Grenzen des Anspruchs

Der Innenausbau (Bad, Küche etc.) verbleibt beim Sondereigentümer.
Der Anspruch gegen die GdWE ist subsidiär : Er entfällt, wenn der Wohnungseigentümer gleichgerichtete vertragliche Ansprüche gegen den Bauträger oder Insolvenzverwalter erfolgversprechend geltend machen kann.
V. Dachflächenfenster als bauliche Veränderung

Die Dachflächenfenster betreffen keine plangerechte Erstherstellung, sondern eine bauliche Veränderung – auch wenn das Dach ohnehin neu hergestellt werden muss. Der BGH stellt klar, dass bauliche Veränderungen bereits vor Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden können. Die bloße Wahrnehmbarkeit einer Veränderung begründet noch keine relevante Beeinträchtigung; Maßgeblich ist, ob die Maßnahme das Gebäude als Ganzes optisch erheblich verändert. Das Landgericht muss den Sachverhalt unter diesem korrigierten Maßstab erneut würdigen.

D. Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung schafft dringend benötigte Rechtssicherheit für die zahlreichen Fälle steckengebliebener Bauten nach Bauträgerinsolvenz. Verwalter und GdWE müssen bei Planung und Auftragsvergabe künftig berücksichtigen, dass der Erstherstellungsanspruch auch nichttragende Innenwände, unter Putz verlegte Leitungen und den Heizungsanschluss umfasst. Zugleich gewinnt die transparente Kostenzuordnung zwischen gemeinschaftlicher und individueller Tragung erhebliche Bedeutung. Vor Inanspruchnahme der GdWE bleibt stets zu prüfen, ob vorrangige Ansprüche gegen den Bauträger oder dessen Insolvenzverwalter bestehen.

Die Korrektur des Beeinträchtigungsmaßstabs bei baulichen Veränderungen – Bezugspunkt ist das Gesamtgebäude, nicht das einzelne – dürfte die Durchsetzung angemessener Bauteilumplanungen künftig erleichtern.