Rückgängigmachung eines Immobilienerwerbs – Wann entfällt die Grunderwerbsteuer wirklich?

Nicht alles im Leben verläuft nach Plan. Wenn eine Beziehung zwischen Miteigentümern kurz nach dem gemeinsamen Immobilienkauf endet, möchte sich ein Beteiligter häufig auch von seinem Eigentumsanteil lösen. Welche Konsequenzen dies für die Grunderwerbsteuer hat, wird dabei regelmäßig unterschätzt.

Das Problem: Vertragsaufhebung oder bloße Vertragsübernahme?

Entscheidend für die steuerliche Behandlung ist die Frage, ob der Erwerbsvorgang im Sinne des § 16 GrEStG tatsächlich wirksam rückgängig gemacht wurde. Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 2023 (Az. II R 24/23) die Anforderungen hieran unmissverständlich klargestellt.

Der Fall

Ein unverheiratetes Paar erwarb je einen hälftigen Miteigentumsanteil an einem Grundstück mit Einfamilienhaus. Nach der Trennung verlangte die Frau, aus dem Grundstücksgeschäft entlassen zu werden. Die Beteiligten schlossen daraufhin einen notariellen Folgevertrag, mit dem:

-der Erwerb des hälftigen Miteigentumsanteils der Frau für rückgängig erklärt wurde,
-die Frau aus sämtlichen Verpflichtungen des ursprünglichen Kaufvertrags entlassen wurde,
-der Mann den Anteil der Frau übernahm und
-die Löschung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Frau bewilligt wurde.
 

Die Frau beantragte daraufhin die Aufhebung der Grunderwerbsteuerfestsetzung gemäß § 16 Abs. 1 GrEStG. Der Bundesfinanzhof versagte die Aufhebung der Steuerfestsetzung. Die Begründung:

Eine Rückgängigmachung im Sinne des § 16 Abs. 1 GrEStG setzt voraus, dass der Verkäufer seine ursprüngliche Rechtsstellung vollständig zurückerhält. Daran fehlte es hier, weil der Kaufvertrag im Übrigen fortbestand und der Anspruch auf Eigentumsübertragung des gesamten Grundstücks zivilrechtlich nicht aufgehoben wurde. Die Vereinbarung stellte lediglich einen Käuferwechsel (Vertragsübernahme) dar – keine Vertragsaufhebung.

Die Grunderwerbsteuerpflicht der Frau blieb daher bestehen.

Unsere Empfehlung lautet:

Dieser Fall zeigt exemplarisch, dass bei der Neuordnung von Immobilieneigentum nach einer Trennung erhebliche steuerliche Risiken bestehen. Die vermeintliche „Rückabwicklung" eines Miteigentumsanteils genügt den Anforderungen des § 16 GrEStG nur unter engen Voraussetzungen, die in der Praxis häufig verfehlt werden.

Wir beraten Sie präzise und vorausschauend – sei es bei der Vertragsgestaltung eines Immobilienerwerbs, bei der Neuordnung von Eigentumsverhältnissen nach einer Trennung oder bei der steuerlich wirksamen Rückabwicklung von Grundstücksgeschäften. Vermeiden Sie unnötige Steuerlasten durch rechtzeitige fachkundige Begleitung.