Maklerprovision: BGH-Urteil zur Gesamtnichtigkeit von Vereinbarungen über Maklerkosten, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 138/24

Einleitung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 6. März 2025 (Az.: I ZR 138/24) entschieden, dass eine Vereinbarung über die Maklerprovision nichtig ist, wenn sie gegen den in § 656d BGB verankerten Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns verstößt. Dies gilt insbesondere, wenn der Makler ausschließlich für den Verkäufer tätig war und der Käufer dennoch zur Zahlung der gesamten Provision verpflichtet wird.​

Sachverhalt

Im vorliegenden Fall erwarben die Kläger ein Grundstück mit einer Doppelhaushälfte. Die Verkäuferin hatte das beklagte Maklerunternehmen mit der Vermittlung des Verkaufs beauftragt, wodurch ein Provisionsanspruch von 25.000 € gegenüber der Verkäuferin entstand. Der ursprünglich im Exposé angegebene Kaufpreis wurde um diesen Betrag reduziert. Gleichzeitig verpflichteten sich die Kläger gegenüber der Beklagten zur Zahlung eines Honorars in gleicher Höhe, das sie nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags entrichteten. Eine Zahlung der Provision durch die Verkäuferin erfolgte nicht. Die Kläger forderten daraufhin die Rückzahlung des geleisteten Betrags.​

Prozessverlauf

Das Landgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung der Beklagten änderte das Oberlandesgericht die Entscheidung teilweise ab und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 12.500 € an die Kläger. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgten beide Parteien ihre jeweiligen Anträge weiter.​

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und stellte die Entscheidung des Landgerichts, die dem Rückzahlungsantrag in vollem Umfang stattgab, wieder her. Der BGH stellte klar, dass § 656d BGB nicht nur auf Vereinbarungen zwischen den Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus anwendbar ist, sondern auch alle vertraglichen Vereinbarungen erfasst, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei des Kaufvertrags begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrags ist. Dies umfasst auch Vereinbarungen des Maklers mit der Partei des Kaufvertrags, die nicht Partei des Maklervertrags ist.​

Im vorliegenden Fall war die Verkäuferin nicht von der Verpflichtung zur Zahlung des vereinbarten Maklerlohns entbunden. Da jedoch die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet waren, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, blieb die Verkäuferin nicht im Sinne des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Ein Verstoß gegen § 656d BGB führt zur Gesamtnichtigkeit der entsprechenden Vereinbarung, ohne dass eine geltungserhaltende Reduktion stattfindet. Daher können die Kläger von der Beklagten nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB die Rückzahlung des Maklerlohns in voller Höhe verlangen.​

Fazit

Dieses Urteil des BGH verdeutlicht die strikte Anwendung des Grundsatzes der hälftigen Teilung der Maklerprovision gemäß § 656d BGB. Verstöße gegen diesen Grundsatz führen zur Gesamtnichtigkeit der entsprechenden Vereinbarung, was sowohl für Makler als auch für Käufer und Verkäufer von Immobilien von großer Bedeutung ist.​

Der BGH stärkt die Rechte der Käufer und fördert eine faire Verteilung der Maklerkosten im Immobiliensektor.