Kündigungssperrfrist: Wichtiges BGH-Urteil für Eigentümer-Familien

Wer ein Mietshaus erst in Wohnungseigentum aufteilt und die Wohnungen dann in eine Familien-GbR einbringt, löst die Kündigungssperrfrist aus – selbst wenn alle Gesellschafter zur selben Familie gehören. Das hat der BGH klargestellt (Urt. v. 21.01.2026, Az.: VIII ZR 247/24). Die Folge: Eine Eigenbedarfskündigung kann für bis zu zehn Jahre blockiert sein.

Was war passiert?

Ein Münchner Eigentümer beherrschte ein Mietshaus und wandelte es in Wohnungseigentum um. Parallel gründete er mit seiner Ehefrau und den beiden volljährigen Kindern eine GbR, in die er die neu geschaffenen Eigentumswohnungen nach Vollzug der Teilungserklärung einbrachte. Das Grundbuchamt trug die GbR als Eigentümerin ein.

Knapp ein Jahr später kündigte die GbR einem Mieter wegen Eigenbedarfs – die in Ausbildung befindliche Tochter benötige die Wohnung. Der Mieter zog nicht aus, die GbR klagte auf Räumung. Das Amtsgericht München gab der Klage statt, das Landgericht München I wies sie ab. Der BGH bestätigte das Landgericht.

Die Kernaussagen des BGH

Eigenbedarf durch eine GbR ist grundsätzlich zulässig – auch zugunsten einzelner Gesellschafter. Daran ließ der BGH keinen Zweifel. Der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB steht der Kündigung hier jedoch entgegen.

Die Übertragung der Eigentumswohnungen auf die GbR stellt nach dem BGH eine Veräußerung im Sinne der Sperrfristregelung dar. Durch die Einbringung wurde der Kreis der Eigenbedarfsberechtigten von einer Person auf vier Gesellschafter erweitert. Genau davor soll die Sperrfrist den Mieter schützen.

Maßgeblich für die Auslösung der Sperrfrist ist allein der grundbuchliche Vollzug. Die Umwandlung in Wohnungseigentum war dinglich bereits abgeschlossen, bevor die GbR als Eigentümerin eingetragen wurde. Damit lief die Sperrfrist – in München wegen des angespannten Wohnungsmarktes: zehn Jahre.

Zwar sieht § 577a Abs. 1a BGB eine Ausnahme vor, wenn alle Gesellschafter derselben Familie angehören. Dieses Familienprivileg greift nach dem BGH aber nur bei der Äußerung des ungeteilten Objekts. Im entschiedenen Fall war jedoch zunächst aufgeteilt und dann in die GbR eingebracht worden. Damit war die Anordnung falsch und das Privileg nicht anwendbar.

Auf die Reihenfolge kommt es an

Hätte der Eigentümer zunächst das ungeteilte Mietshaus auf die GbR übertragen und die Aufteilung im Wohnungseigentum erst anschließend durch die GbR vornehmen lassen, wäre das Familienprivileg einschlägig gewesen. Die Sperrfrist wäre nicht ausgelöst worden. Weil er die Reihenfolge umkehrte, kann die betroffene Tochter die Wohnung zehn Jahre lang nicht beziehen – ein kleiner Gestaltungsfehler mit großer Wirkung.

Was Eigentümer-Familien beachten müssen

Die Entscheidung ist über München hinaus relevant. Überall dort, wo Landesverordnungen die Sperrfrist verlängern – acht Jahre in 57 NRW-Kommunen, zehn Jahre in München –, multipliziert sich das Risiko einer falschen Transaktionsreihenfolge. Die Gestaltungsregel ist denkbar einfach: Erst das ungeteilte Haus auf die GbR übertragen, dann durch die GbR aufteilen. Wer diese Anordnung umkehrt, riskiert eine jahrelange Blockade jeder Eigenbedarfskündigung.

BGH, Urteil vom 21.01.2026, Az.: VIII ZR 247/24