Finanzierung eines Immobilienkaufs in der Teilungsversteigerung: So geht's

Wenn Sie als Miteigentümer Ihre eigene Immobilie in einer Teilungsversteigerung ersteigern möchten und dafür einen Kredit benötigen, kann es zu unerwarteten Herausforderungen kommen. Viele Banken zögern, weil sie unsicher sind, wie sie den benötigten Kredit absichern können. Dabei ist die Finanzierung in dieser speziellen Situation gar nicht so kompliziert, wenn man die Besonderheiten kennt.

Was macht die Finanzierung in der Teilungsversteigerung besonders?

In einer Teilungsversteigerung erlangt der Ersteher, also der Höchstbietende, bereits mit dem Zuschlag des Versteigerungsgerichts das Eigentum an der Immobilie (§ 90 ZVG). Dieser Zuschlag wird in Form eines Zuschlagsbeschlusses verkündet, meist noch am Ende des Versteigerungstermins. Ab diesem Zeitpunkt hat der Ersteher eine Frist, die bis zum sogenannten Verteilungstermin reicht, um den gebotenen Kaufpreis (das Bargebot) an das Versteigerungsgericht zu zahlen. Diese Frist beträgt in der Regel 6 bis 10 Wochen. Dies gibt dem Käufer genügend Zeit, um den erforderlichen Kredit mit einer Bank zu verhandeln und über einen Notar absichern zu lassen.

Die Herausforderung für Banken

Im Gegensatz zu einer üblichen Immobilienfinanzierung stellt sich für die Bank bei einer Teilungsversteigerung eine besondere Frage: Wie kann der Kredit abgesichert werden, wenn die erforderliche Grundschuld nicht ins Grundbuch eingetragen werden kann, bevor der Ersteher als neuer Eigentümer eingetragen ist, der Kredit aber bereits vor diesem Zeitpunkt ausgezahlt werden muss?

Obwohl der Ersteher mit dem Zuschlag sofort zum Eigentümer wird, erfolgt die Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch erst nach Erfüllung bestimmter Voraussetzungen:

Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheids vom Finanzamt.

Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer.

Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt.

Zahlung des Meistgebots an das Versteigerungsgericht.

Durchführung des Verteilungstermins durch das Versteigerungsgericht.

Finanzierung vor Eintragung der Grundschuld

Da der Käufer den gebotenen Kaufpreis bis spätestens zum Verteilungstermin an das Versteigerungsgericht zahlen muss, benötigt er den Kredit in einem Zeitpunkt, zu dem die Bank noch nicht wie üblich durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert ist. Die Bank kann sich in dieser Phase lediglich auf den Zuschlagsbeschluss des Versteigerungsgerichts verlassen und darauf, dass der Ersteher bereits vor dem Verteilungstermin die Eintragung einer Grundschuld zu Gunsten der Bank beantragt hat.

Der Ablauf ist wie folgt:

Der vom Käufer beauftragte Notar stellt nach dem Zuschlag, jedoch vor dem Verteilungstermin, den Antrag auf Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt. Dieser Antrag wird mit einem ausdrücklichen Hinweis auf den Zuschlagsbeschluss und die vorübergehende Unrichtigkeit des Grundbuchs versehen.

Zu diesem Zeitpunkt ist das Grundbuch unrichtig, da der Ersteher zwar bereits Eigentümer ist, dies jedoch noch nicht im Grundbuch vermerkt ist.

Das Grundbuchamt muss den Antrag entgegennehmen, ihn jedoch bis zur Eigentumsumschreibung zurückstellen. Durch den Antrag des Notars wird erreicht, dass spätere Eintragungsanträge nachrangig gegenüber dem Antrag auf Eintragung der Grundschuld behandelt werden müssen.

Der Notar wird der finanzierenden Bank vor der Auszahlung des Kredits eine Rangbestätigung übermitteln, die besagt, dass die einzutragende Grundschuld die gewünschte (erstrangige) Rangstelle im Grundbuch erhält.

Die Bank muss den Kredit dann lediglich bis zum Verteilungstermin an das Versteigerungsgericht auszahlen.

Eintragung der Grundschuld nach Abwicklung des Teilungsplans

Nach der Abwicklung des Verteilungsplans durch das Versteigerungsgericht wird der Ersteher als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Direkt im Anschluss daran erfolgt die Eintragung der Grundschuld zu Gunsten der Bank. Damit ist die Bank jetzt, wie bei einem normalen Kredit, im besten Rang abgesichert.

Fazit

Auch wenn die Finanzierung eines Immobilienkaufs in der Teilungsversteigerung auf den ersten Blick komplex erscheint, ist sie mit dem richtigen Vorgehen und einer kompetenten Beratung gut zu bewältigen. Der Schlüssel liegt darin, die besonderen Abläufe und Fristen zu kennen und mit einer Bank zusammenzuarbeiten, die Erfahrung in diesem Bereich hat. So steht einer erfolgreichen Finanzierung nichts im Wege.