Aufklärungspflichten beim Wohnungskauf
Feuchtigkeitsmängel Souterain-Wohnung
BGH-Urteil vom 21. Juni 2024, V ZR 79/23

Sachverhalt

Der BGH hatte im Fall V ZR 79/23 über eine Auseinandersetzung wegen Feuchtigkeitsschäden in zwei im Souterrain eines Altbaus gelegenen Eigentumswohnungen zu entscheiden. Die Beklagten verkauften 2018 diese Wohnungen als „kernsaniert“. In einem Kaufvertrag waren allerdings alle Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen, und die Käufer wurden ausdrücklich auf potenzielle Feuchtigkeitsprobleme hingewiesen. Trotzdem verlangten die Käufer Schadensersatz, da erhebliche Feuchtigkeitsschäden vorlagen, die die Wohnungen unbewohnbar machten.

Rechtliche Bewertung und Entscheidungsgründe

Der BGH stellte klar, dass bei als Wohnraum verkauften Souterrainwohnungen eine trockene Beschaffenheit erwartet werden darf. In Fällen wie diesem, wo Feuchtigkeit in erheblichem Umfang vorliegt, handelt es sich um einen Sachmangel i.S.d. § 434 BGB, da die Räume weder für die gewöhnliche noch für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung zum Wohnen geeignet sind.

Wesentliche Feststellungen des Gerichts

1. Sachmangel bei Feuchtigkeit:

Die Tatsache, dass die Wohnungen erhebliche Feuchtigkeit aufweisen, stellte einen Sachmangel dar. Der BGH stellte fest, dass auch Altbauten eine gewisse Trockenheit aufweisen müssen, insbesondere wenn sie zu Wohnzwecken verkauft werden.

2. Gewährleistungsausschluss und Arglist:

Der allgemeine Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag befreite die Verkäufer nicht von der Haftung. Die Käufer konnten geltend machen, dass die Verkäufer die Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen hatten. Eine arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer den Schaden kannte, diesen jedoch verharmloste oder gezielt Informationen zurückhielt.

3.Beweisaufnahme: Da das Berufungsgericht keine umfassende Beweisaufnahme zur Frage der Arglist durchgeführt hatte, hob der BGH das Urteil auf und verwies die Sache zurück. Der BGH hielt fest, dass auch Hinweise im Exposé und Kaufvertrag nicht ausreichten, um die Aufklärungspflicht zu erfüllen, da die Hinweise selektiv waren und den Eindruck erweckten, dass nur eine Wand betroffen sei.

Praktische Konsequenzen

Die Entscheidung des BGH verdeutlicht, dass Feuchtigkeitsschäden bei Immobilienkäufen, insbesondere auch bei Altbauten, ein erhebliches Risiko darstellen können, das nicht durch allgemeine Gewährleistungsausschlüsse ausgeschlossen werden kann. Verkäufer sind zur vollständigen Offenlegung von Mängeln verpflichtet, andernfalls riskieren sie Schadensersatzansprüche wegen arglistiger Täuschung oder den Rücktritt des Käufers vom Kaufvertrag. Käufer hingegen sollten darauf achten, dass sie genaue Informationen über den Zustand der Immobilie erhalten und alle erkennbaren Mängel vertraglich festhalten.