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Das ist doch schon die halbe Miete …

09.03.2021

Die Rechtsprechung hinsichtlich der Mietzahlungsverpflichtung im Gewerbemietrecht bei pandemiebedingten Nutzungsuntersagungen bleibt uneinheitlich. Am 24.02.2021 entschieden sowohl das Oberlandesgericht Karlsruhe (Az. 7 U 109/20) als auch das Oberlandesgericht Dresden (Az. 5 U 1782/20)  zwei sehr ähnlich gelagerte Fälle. Die Ähnlichkeit rührte nicht zuletzt daher, dass in beiden Fällen die beklagte Partei dieselbe war. Es handelte sich um ein deutschlandweit operierendes Textilunternehmen, welches sich aufgrund der staatlich angeordneten Nutzungsuntersagungen während des sogenannten 1. Lock-Down geweigert hatte, die April-Miete zu zahlen. Wer sich von diesem Tag zumindest eine Tendenz der Obergerichte in der Beurteilung dieser Sachverhalte erhoffte, wurde enttäuscht. Beide Gerichte urteilten genau gegensätzlich.

Das OLG Karlsruhe lehnte die Annahme eines Sachmangels und damit eine Mietzinsminderung wegen der pandemiebedingten Schließungsanordnung ab. Nach Auffassung des Gerichts begründe diese keinen Sachmangel, da der Zustand der Mieträume (an sich) weiterhin die Nutzung als Verkaufs – und Lagerräume erlaube. Der Vermieter trage insofern lediglich das Risiko der Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes während das Verwendungsrisiko allein beim Mieter liege.

Auch die Grundsätze des sogenannten Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB hielt das OLG Karlsruhe nicht für anwendbar. Es sei dem Mieter nur dann unzumutbar, den vollständigen Mietzins zu zahlen, wenn dies seine Existenz vernichten oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde. Diese Voraussetzungen sah das Gericht nicht als erfüllt an und urteilte somit - wie zuvor mit ähnlicher Begründung auch einige Landgerichte – im Ergebnis vermieterfreundlich. Der Mieter muss den vertraglich vereinbarten Mietzins voll zahlen.

Ganz anders das OLG Dresden: Dieses hielt  die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage für anwendbar und urteilte zugunsten des Mieters, der für die Zeit der Schließungsanordnungen lediglich 50 % des geschuldeten Mietzinses zahlen müsse.

Das Gericht ging im Ausgangspunkt ebenfalls davon aus, dass das Risiko der Gebrauchsuntauglichkeit des Mietobjekts beim Vermieter liegt und beim Mieter das Verwendungsrisiko. Die vertragliche Risikoverteilung greife jedoch zu kurz, weil es sich bei dem Pandemiegeschehen mit weitgehenden Kontakteinschränkungen nicht um ein „normales“ Risiko der Gebrauchstauglichkeit bzw. der Verwendung des Mietobjekts handele, sondern um weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben, die als“ Systemkrise eine Störung der großen Geschäftsgrundlage“ zur Folge haben.

Dieses mit der Störung der großen Geschäftsgrundlage verbundene Risiko kann nach Auffassung des OLG Dresden regelmäßig keiner der Vertragsparteien allein zugewiesen werden. Da keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe sei es demzufolge angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen, was dazu führt, dass der Mieter lediglich zur Zahlung der halben Miete verpflichtet ist.

Es bleibt zu hoffen, dass der XII. Senat  des Bundesgerichtshofs möglichst zeitnah die Gelegenheit erhalten wird, für Rechtssicherheit zu sorgen und geeignete Kriterien zur Beurteilung dieser Fälle zu entwickeln.

Ihr Ansprechpartner

Jens Schulte-Bromby

Jens Schulte-Bromby